Νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω»: 13 χρηστικές ερωτήσεις και απαντήσεις

Η νέα γενιά προγραμμάτων ανακαίνισης κατοικιών έρχεται να δώσει σημαντικές ευκαιρίες σε ιδιοκτήτες ακινήτων, επενδυτές και νέους ανθρώπους που θέλουν να αναβαθμίσουν το σπίτι τους ή να αξιοποιήσουν ακίνητα που παραμένουν κλειστά. Το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» δημιουργεί έντονο ενδιαφέρον στην αγορά, καθώς συνδυάζει επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα και παρεμβάσεις που αυξάνουν σημαντικά την αξία ενός ακινήτου.Ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, CEO της KRAMA PROPERTY, Μέλος ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ και Πρόεδρος της ΕΝΙΒΟΠΑ, απαντά στις 10 πιο συχνές και χρηστικές ερωτήσεις γύρω από το νέο πρόγραμμα για οποίο πρέπει άμεσα να βγεί ο πραγματικός Οδηγός και να σταματήσουν οι αβέβαιες πληροφορίες και φήμες.

 

1. Τι ακριβώς είναι το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω»;

Το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» αποτελεί μία από τις σημαντικότερες στεγαστικές και αναπτυξιακές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών, με στόχο την επαναφορά χιλιάδων παλαιών κατοικιών στην αγορά. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσιάζεται, προβλέπεται επιδότηση από 70% έως και 95% για εργασίες ανακαίνισης και ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης, με συνολικό προϋπολογισμό που προσεγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ.Το πρόγραμμα αφορά κλειστά ακίνητα (οι ιδιοκατοικούμενες είναι ένα μεγάλο ερωτηματικό) και εκτιμάται ότι μπορεί να ενεργοποιήσει χιλιάδες κατοικίες σε όλη τη χώρα. Πρόκειται ουσιαστικά για μία παρέμβαση που συνδέει τη στεγαστική πολιτική με την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, την αύξηση της προσφοράς και την αναβάθμιση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος της Ελλάδας. Οι κατοικίες γίνονται πιο λειτουργικές, ασφαλείς και ενεργειακά αποδοτικές, ενώ παράλληλα είναι σε ετοιμότητα μίσθωσης αυξάνεται και η εμπορική τους αξία.

2. Πόσο αυξημένες είναι οι επιδοτήσεις στο νέο πρόγραμμα;

 

Σε σχέση με τα προηγούμενα προγράμματα, το νέο «Ανακαινίζω» εμφανίζεται σημαντικά πιο ενισχυμένο οικονομικά.

Η επιλέξιμη δαπάνη φαίνεται ότι αυξάνεται έως και τις 36.000 ευρώ, ενώ το ποσοστό επιδότησης μπορεί να φτάσει ακόμη και το 95% για συγκεκριμένες κοινωνικές κατηγορίες. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πλέον μπορούν να γίνουν ουσιαστικές παρεμβάσεις και όχι μόνο μικρές επισκευές.

Για πρώτη φορά δίνεται η δυνατότητα:

• Πλήρους λειτουργικής αναβάθμισης
• Εκτεταμένων κτιριακών και ενεργειακών παρεμβάσεων
• Ολοκληρωμένης ανακαίνισης παλιών διαμερισμάτων
• Επαναφοράς εγκαταλελειμμένων κατοικιών στην αγορά

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για την ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία διαθέτει μεγάλο αριθμό γερασμένων κατοικιών.

 

3. Ποιοι μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα;

Το πρόγραμμα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, χωρίς αυστηρούς ηλικιακούς περιορισμούς. Με βάση τις πληροφορίες που έχουν παρουσιαστεί μέχρι σήμερα, δικαίωμα συμμετοχής αναμένεται να έχουν:

• Άγαμοι με εισόδημα έως 25.000 ευρώ
• Έγγαμοι με εισόδημα έως 35.000 ευρώ
• Προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί
• Μονογονεϊκές οικογένειες και ευάλωτες κοινωνικές ομάδες

Αυξημένα ποσοστά επιδότησης προβλέπονται για:

• ΑμεΑ
• Τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες
• Νέους 25-35 ετών
• Κατοικίες σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές

Ιδιαίτερα σημαντικό στοιχείο είναι ότι το πρόγραμμα αφορά και κλειστά ακίνητα που μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά είτε μέσω ιδιοκατοίκησης είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.

4. Ποιες κατοικίες αφορά το πρόγραμμα;

 

Το νέο πρόγραμμα φαίνεται ότι θα αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ. με έτος κατασκευής μέχρι 1990 δηλωμένες κλειστές (οι ιδιοκατοικούμενες είναι ένα μεγάλο ερωτηματικό), δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση σε:

• Κλειστά διαμερίσματα
• Παλαιές κατοικίες
• Ακίνητα που χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση
• Κατοικίες που μπορούν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση

Η στόχευση είναι ξεκάθαρη: να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών σε μία περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης και υψηλών ενοικίων.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι πλέον το κράτος επιχειρεί να αξιοποιήσει το ήδη υπάρχον κτιριακό απόθεμα αντί να στηρίζεται αποκλειστικά στη νέα οικοδομή.

5. Ποιες εργασίες καλύπτονται;

Το πρόγραμμα καλύπτει ένα ευρύ φάσμα παρεμβάσεων τόσο λειτουργικής όσο και ενεργειακής αναβάθμισης.

Στις επιλέξιμες εργασίες αναμένεται να περιλαμβάνονται:

• Υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις
• Αντικατάσταση κουφωμάτων
• Θερμομόνωση
• Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου
• Αντικατάσταση δαπέδων
• Ελαιοχρωματισμοί
• Επισκευές τοιχοποιίας
• Συστήματα θέρμανσης και ψύξης
• Παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης

Το σημαντικό είναι ότι πλέον η ανακαίνιση δεν αντιμετωπίζεται μόνο αισθητικά, αλλά ως συνολική τεχνική και ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου.

Μία σωστά οργανωμένη παρέμβαση μπορεί να μεταμορφώσει πλήρως ένα παλιό διαμέρισμα και να το καταστήσει ξανά ανταγωνιστικό στην αγορά.

 

6. Πόσο σημαντική είναι η ενεργειακή αναβάθμιση;

Η ενεργειακή αναβάθμιση παραμένει βασικός άξονας του νέου προγράμματος, ωστόσο αυτή τη φορά φαίνεται ότι δεν αποτελεί το αποκλειστικό αντικείμενο των παρεμβάσεων. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι ενεργειακές εργασίες αναμένεται να είναι υποχρεωτικές σε ποσοστό περίπου 20% του συνολικού προϋπολογισμού και άνοδος μια κατηγορίας κατάταξης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το πρόγραμμα στρέφεται κυρίως σε ουσιαστικές δομικές και λειτουργικές ανακαινίσεις κατοικιών.

Δηλαδή σε εργασίες όπως:

• Ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας
• Ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις
• Δάπεδα και επιχρίσματα
• Επισκευές τοιχοποιίας
• Οικοδομικές εργασίες αποκατάστασης
• Λειτουργική αναβάθμιση παλιών διαμερισμάτων

Η λογική πλέον είναι πιο ολοκληρωμένη.

Δεν μιλάμε μόνο για αλλαγή κουφωμάτων ή θερμομόνωση ή σύστημα θέρμανσης/ψύξης, αλλά για συνολική επαναφορά παλαιών κατοικιών σε σύγχρονα επίπεδα διαβίωσης.

Παράλληλα, η ενεργειακή αναβάθμιση εξακολουθεί να είναι κρίσιμη γιατί:

• Μειώνει δραστικά τα έξοδα λειτουργίας
• Αυξάνει την εμπορική αξία
• Βελτιώνει την ελκυστικότητα του ακινήτου
• Συμμορφώνει τις κατοικίες με τις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις

Η αγορά ακινήτων πλέον στρέφεται ξεκάθαρα προς ποιοτικά, λειτουργικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.

7. Τι πρέπει να προσέξει κάποιος πριν ξεκινήσει;

Ο σωστός τεχνικός σχεδιασμός είναι το κλειδί για την επιτυχία μιας ανακαίνισης.

Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει:

• Τη νομιμότητα του ακινήτου
• Την ύπαρξη αυθαιρεσιών
• Την τεχνική κατάσταση του διαμερίσματος
• Τις πραγματικές ανάγκες αναβάθμισης
• Τον διαθέσιμο ρεαλιστικό προϋπολογισμό
• Την κάλυψη ιδίων κεφαλαίων εκτός επιδότησης

Εδώ ο ρόλος του μηχανικού είναι καθοριστικός.

 

Ο μηχανικός δεν είναι απλώς ο άνθρωπος που εκδίδει μία άδεια ή επιβλέπει εργασίες.

Είναι ο επαγγελματίας που οργανώνει τεχνικά, οικονομικά και λειτουργικά όλο το έργο. Από την επιλογή παρεμβάσεων μέχρι την ενεργειακή στρατηγική και τον έλεγχο ποιότητας, η σωστή καθοδήγηση προστατεύει τον ιδιοκτήτη από λάθη, υπερκοστολογήσεις και τεχνικές αστοχίες.

8. Ποια είναι τα βασικά παράδοξα και οι δυσκολίες του προγράμματος;

 

Παρά τις υψηλές επιδοτήσεις, υπάρχουν σημαντικά πρακτικά ζητήματα που προβληματίζουν την αγορά και τους ιδιοκτήτες.

 

Το βασικότερο παράδοξο είναι ότι το πρόγραμμα απευθύνεται κυρίως σε πολίτες με μεσαία εισοδήματα μέχρι 35.000 ευρώ, οι οποίοι όμως καλούνται να διαθέσουν σημαντικά ίδια κεφάλαια ή να αναζητήσουν τραπεζικό δανεισμό ώστε να ολοκληρώσουν τις εργασίες.

Στην πράξη, το πλαφόν επιδότησης των περίπου 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο δεν επαρκεί πλέον για μία ολοκληρωμένη και ποιοτική ανακαίνιση.

Και αυτό γιατί τα περισσότερα κλειστά ακίνητα που στοχεύει να ενεργοποιήσει το πρόγραμμα δεν χρειάζονται απλές παρεμβάσεις, αλλά ριζική τεχνική αποκατάσταση.

Πολλά από αυτά τα διαμερίσματα είναι κλειστά για χρόνια και απαιτούν:

• Πλήρη αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων
• Ολική ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας
• Δάπεδα, χρωματισμούς και επιχρίσματα
• Νέα κουφώματα
• Θερμομόνωση
• Επισκευές φθορών και δομικών προβλημάτων

Σήμερα, λόγω της μεγάλης αύξησης σε:

• Οικοδομικά υλικά
• Μεταφορές
• Τεχνικά συνεργεία
• Ενεργειακό κόστος
• Εργατικά

 

το πραγματικό κόστος μίας σοβαρής ανακαίνισης μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 700-1000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό σημαίνει ότι για ένα διαμέρισμα 80-100 τ.μ. ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρειάζεται δεκάδες χιλιάδες ευρώ επιπλέον από την επιδότηση.

 

Εδώ ακριβώς δημιουργείται μία μεγάλη αντίφαση:

 

Το κράτος επιχειρεί να βοηθήσει οικονομικά ευάλωτους ιδιοκτήτες, αλλά ταυτόχρονα απαιτεί από αυτούς πρόσβαση σε ρευστότητα ή δανεισμό που συχνά δεν διαθέτουν.

Βεβαίως, θετικό στοιχείο αποτελεί ότι για ακίνητα που παραμένουν κλειστά πάνω από τρία χρόνια προβλέπεται επιπλέον φορολογικό κίνητρο, με απαλλαγή φόρου για τα εισπραττόμενα μισθώματα κατά την πρώτη τριετία μίσθωσης.

Πρόκειται για ένα μέτρο που μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά ώστε να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.

 

Ωστόσο θεωρώ ότι απαιτούνται επιπλέον παρεμβάσεις όπως:

 

• Πιο ρεαλιστικά πλαφόν δαπανών
• Μείωση του ΦΠΑ στις ανακαινίσεις
• Πρόσβαση σε ευνοϊκή χρηματοδότηση στο πρόγραμμα
• Ταχύτερες εγκρίσεις και εκταμιεύσεις

 

Για παράδειγμα πρέπει να υποχρεωθούν οι τράπεζες σε τέτοια προγράμματα να καλύψουν τα συμπληρωματικά κεφάλαια με άμεσα ευνοϊκά δάνεια μικρών επιτοκίων. ώστε το πρόγραμμα να μπορέσει πραγματικά να λειτουργήσει στην πράξη και όχι μόνο θεωρητικά. Παρά τις δυσκολίες όμως, η ζήτηση για ανακαινισμένα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα παραμένει εξαιρετικά υψηλή, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

 

9. Γιατί υπάρχουν σήμερα τόσα πολλά κλειστά ακίνητα;

Το πρόβλημα των κλειστών ακινήτων είναι πολυπαραγοντικό.

 

Πολλά διαμερίσματα παραμένουν εκτός αγοράς επειδή:

 

• Χρειάζονται εκτεταμένες επισκευές
• Υπάρχουν κληρονομικά ή ιδιοκτησιακά ζητήματα
• Οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν ρευστότητα
• Υπάρχει φόβος για κακοπληρωτές ενοικιαστές
• Το κόστος ανακαίνισης θεωρείται απαγορευτικό

 

Σε αρκετές περιπτώσεις, το ακίνητο έχει παραμείνει κλειστό για χρόνια και απαιτεί ουσιαστικά πλήρη τεχνική αποκατάσταση. Το πρόγραμμα επιχειρεί να ενεργοποιήσει αυτή τη δεξαμενή ακινήτων, όμως η επιτυχία του θα εξαρτηθεί από το αν τελικά οι ιδιοκτήτες θεωρήσουν ότι η επένδυση είναι οικονομικά βιώσιμη. Εδώ ακριβώς χρειάζεται ισορροπία μεταξύ επιδότησης, φορολογικών κινήτρων και πραγματικού κόστους κατασκευής.

 

10. Τι δεσμεύσεις θα έχουν οι ιδιοκτήτες που θα μπουν στο πρόγραμμα;

Το νέο πρόγραμμα δεν αφορά απλώς μία επιδότηση ανακαίνισης. Η βασική φιλοσοφία του είναι να επιστρέψουν κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που θα ενταχθούν αναμένεται να δεσμεύονται ώστε το ακίνητο:

• Να μισθωθεί νόμιμα
• Να παραμείνει στην αγορά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα
• Να χρησιμοποιηθεί ως μισθωμένη η  ιδικατοικούμενη κατοικία και όχι για βραχυχρόνια μίσθωση

Ουσιαστικά, το κράτος επιδοτεί την ανακαίνιση με αντάλλαγμα την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Πρόκειται για μία παρέμβαση που επιχειρεί να δώσει απάντηση στη στεγαστική πίεση και στη μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση. Παράλληλα όμως, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να υπολογίσουν προσεκτικά αν οι δεσμεύσεις αυτές εξυπηρετούν το επενδυτικό τους πλάνο.

 

11. Πώς επηρεάζουν τα προγράμματα ανακαίνισης την αγορά ακινήτων συνολικά;

Τα προγράμματα ανακαίνισης λειτουργούν πλέον ως βασικός μοχλός επανεκκίνησης της αγοράς ακινήτων. Η Ελλάδα διαθέτει τεράστιο αριθμό παλαιών και ενεργειακά υποβαθμισμένων κατοικιών, πολλές από τις οποίες παραμένουν κλειστές για χρόνια.

Μέσα από τέτοιες δράσεις:

• Επιστρέφουν κατοικίες στην αγορά
• Αυξάνεται η προσφορά ποιοτικών ακινήτων
• Βελτιώνεται το αστικό περιβάλλον
• Ενισχύεται η οικοδομική δραστηριότητα
• Δημιουργείται νέα κινητικότητα στις επενδύσεις ακινήτων

Ταυτόχρονα, στηρίζονται δεκάδες επαγγελματικοί κλάδοι, από μηχανικούς και τεχνικές εταιρείες μέχρι προμηθευτές υλικών και εξειδικευμένα συνεργεία. Η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος αποτελεί πλέον στρατηγική ανάγκη τόσο για την οικονομία όσο και για τη στεγαστική πολιτική της χώρας.

 

12. Ποια είναι η συμβουλή σας προς τους ιδιοκτήτες;

Η συμβουλή μου είναι να δουν το πρόγραμμα με ρεαλισμό αλλά και στρατηγική.

Το «Ανακαινίζω» αποτελεί μία σημαντική ευκαιρία, ειδικά για ιδιοκτήτες που διαθέτουν παλιά ή κλειστά ακίνητα και θέλουν να τα αξιοποιήσουν. Όμως πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η επιδότηση από μόνη της δεν αρκεί.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξετάσουν:

• Το πραγματικό κόστος ανακαίνισης
• Τη φορολογική επιβάρυνση
• Τη μελλοντική απόδοση του ακινήτου
• Τη διάρκεια δέσμευσης μίσθωσης
• Την ποιότητα των τεχνικών εργασιών

Σε μία περίοδο όπου οι τιμές των υλικών και των κατασκευών μεταβάλλονται συνεχώς, η σωστή μελέτη και οργάνωση είναι κρίσιμη. Η ανακαίνιση σήμερα δεν είναι απλώς αισθητική αναβάθμιση. Είναι επένδυση στην αξία, στην ενεργειακή απόδοση και στη μελλοντική αξιοποίηση της περιουσίας. Όσοι κινηθούν οργανωμένα και με σωστό τεχνικό σχεδιασμό, μπορούν πραγματικά να αξιοποιήσουν μία πολύ σημαντική συγκυρία για την αγορά ακινήτων.

 

13. Ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού σε ένα τέτοιο πρόγραμμα;

Ο ρόλος του μηχανικού είναι απολύτως κομβικός.

Σε ένα τόσο σύνθετο πρόγραμμα, ο μηχανικός δεν λειτουργεί μόνο ως τεχνικός σύμβουλος, αλλά ως ο άνθρωπος που οργανώνει συνολικά την επένδυση.

Από:

• Την τεχνική αποτύπωση
• Τον έλεγχο νομιμότητας
• Την έκδοση αδειών
• Την επιλογή υλικών
• Τον προϋπολογισμό
• Την ενεργειακή στρατηγική
• Την επίβλεψη συνεργείων
• Την υλοποίηση του έργου

μέχρι και την τελική παράδοση του έργου.

 

Σήμερα περισσότερο από ποτέ, απαιτείται σοβαρός τεχνικός σχεδιασμός και επαγγελματική διαχείριση.Οι ιδιοκτήτες που θα κινηθούν οργανωμένα και με σωστούς συνεργάτες θα είναι αυτοί που θα αξιοποιήσουν πραγματικά τις δυνατότητες του νέου «Ανακαινίζω».

 

Το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» έρχεται σε μία περίοδο όπου η αγορά ακινήτων αλλάζει δυναμικά και οι ανάγκες των πολιτών εξελίσσονται. Η αξιοποίηση των διαθέσιμων κινήτρων μπορεί να δώσει ουσιαστικές λύσεις σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και να συμβάλει στην αναβάθμιση του ελληνικού κτιριακού αποθέματος. Με σωστή καθοδήγηση, τεχνική υποστήριξη και επαγγελματικό σχεδιασμό, μία ανακαίνιση μπορεί να μετατραπεί σε μία από τις πιο αποδοτικές επενδύσεις για κάθε ακίνητο. Όμως απαιτείται ένα τέτοιο πρόγραμμα να υλοποιηθεί με ταχύτητα, απλότητα και με ξεκάθαρους ρεαλιστικούς όρους.