Ποιος πληρώνει τα επικίνδυνα µπαλκόνια – Η επικίνδυνη φθορά που κρύβει μοιραίες παγίδες
link. https://www.tanea.gr/print/2026/04/22/economy/i-epikindyni-fthora-pou-kryvei-moiraies-pagides/
ΠΡΟΛΟΓΟΣ
Τα τελευταία χρόνια καταγράφεται αυξανόμενος αριθμός περιστατικών αποκόλλησης σοβάδων, θραύσης τμημάτων και ακόμη και κατάρρευσης στοιχείων από μπαλκόνια, κυρίως σε παλαιές πολυκατοικίες των μεγάλων αστικών κέντρων. Το φαινόμενο δεν είναι τυχαίο: σχετίζεται με τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος, την ελλιπή συντήρηση, τις εκατ. Ιδιοκτησίες παλαιότητας κατασκευής, αλλά και με τις ολοένα πιο έντονες καιρικές μεταβολές που επιβαρύνουν τα υλικά. Η οικονομική κρίση των προηγούμενων ετών οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες σε αναβολή αναγκαίων εργασιών, με αποτέλεσμα σήμερα να εμφανίζονται συσσωρευμένα προβλήματα. Την ίδια στιγμή, η αύξηση της αστικής κινητικότητας – περισσότεροι πεζοί, τουρίστες και χρήσεις δρόμων – αυξάνει τον κίνδυνο σοβαρών ατυχημάτων. Για τον λόγο αυτό «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικού Μηχανιξού ΕΜΠ, παρουσιάζουν έναν αναλυτικό οδηγό σε μορφή ερωτήσεων–απαντήσεων, ώστε οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι να γνωρίζουν τι πρέπει να προσέξουν, ποιες είναι οι υποχρεώσεις τους και πώς μπορούν να προλάβουν δυσάρεστες εξελίξεις – τόσο τεχνικές όσο και νομικές.
- Πώς έχει σήμερα η κατάσταση με τα γερασμένα ακίνητα;
Η κατάσταση χαρακτηρίζεται από μια «σιωπηλή φθορά» που εξελίσσεται εδώ και δεκαετίες. Υπολογίζεται ότι η πλειονότητα των πολυκατοικιών στην Ελλάδα έχει ανεγερθεί μεταξύ των δεκαετιών του 1960 και του 1980, με κανονισμούς και τεχνικές που σήμερα θεωρούνται ξεπερασμένες. Εκείνη την περίοδο δεν υπήρχε η ίδια γνώση για τη μακροχρόνια αντοχή των υλικών, τις μονώσεις, ενώ και η ποιότητα κατασκευής παρουσίαζε συχνά ανομοιομορφίες. Τα μπαλκόνια, ως προεξέχοντα δομικά στοιχεία πρόβολοι, είναι ιδιαίτερα ευάλωτα. Εκτίθενται συνεχώς σε βροχή, υγρασία, αέρα, αλλά και σε έντονες θερμοκρασιακές εναλλαγές που προκαλούν διαστολές και συστολές. Με την πάροδο του χρόνου, το νερό διεισδύει στο σκυρόδεμα, φτάνει στον οπλισμό (σίδερα) και προκαλεί οξείδωση. Αυτό οδηγεί σε διόγκωση, ρηγματώσεις και τελικά αποκόλληση υλικών. Το ανησυχητικό είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις η φθορά δεν γίνεται άμεσα αντιληπτή. Ένα μπαλκόνι μπορεί να φαίνεται «λειτουργικό», αλλά να έχει ήδη υποστεί σημαντική εσωτερική διάβρωση. Έτσι, τα περιστατικά πτώσης υλικών εμφανίζονται ξαφνικά, χωρίς προφανή προειδοποίηση.
- Σε μια πολυκατοικία ποιος έχει την ευθύνη αν κρέμεται ένα κομμάτι από το μπαλκόνι;
Η ευθύνη δεν είναι πάντα μονοσήμαντη και εξαρτάται από τη φύση του προβλήματος. Σε πρώτη φάση, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος έχει την υποχρέωση να ελέγχει και να συντηρεί το μπαλκόνι του, ιδιαίτερα ως προς εμφανή στοιχεία όπως οι σοβάδες, τα επιχρίσματα ή τα κιγκλιδώματα. Αν υπάρχει εμφανής φθορά ή επικινδυνότητα, οφείλει να λάβει άμεσα μέτρα – ακόμα και προσωρινά, όπως προστατευτικά δίχτυα. Ωστόσο, όταν η φθορά σχετίζεται με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου (δηλαδή την πλάκα του μπαλκονιού ή τον οπλισμό), τότε το ζήτημα παύει να είναι ατομικό και αφορά το σύνολο της πολυκατοικίας. Σε αυτή την περίπτωση, θεωρείται κοινόχρηστο στοιχείο και η ευθύνη κατανέμεται στους συνιδιοκτήτες. Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι, ανεξάρτητα από το ποιος τελικά επιβαρύνεται οικονομικά, η υποχρέωση άρσης του κινδύνου είναι άμεση. Η αδράνεια μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές συνέπειες.
- Αν πέσει ένα κομμάτι του μπαλκονιού και τραυματιστεί ένας διερχόμενος, ποιος έχει την ευθύνη;
Σε αυτή την περίπτωση ενεργοποιείται ένα σύνθετο πλαίσιο ευθυνών. Καταρχάς, τίθεται ζήτημα αστικής ευθύνης, δηλαδή υποχρέωσης αποζημίωσης του παθόντος. Αν αποδειχθεί ότι υπήρξε αμέλεια στη συντήρηση, ο ιδιοκτήτης – ή οι συνιδιοκτήτες – μπορεί να κληθούν να καταβάλουν σημαντικά ποσά. Παράλληλα, ενδέχεται να υπάρξει και ποινική ευθύνη, ειδικά αν ο τραυματισμός είναι σοβαρός. Σε τέτοιες περιπτώσεις εξετάζεται αν οι υπεύθυνοι είχαν γνώση του προβλήματος ή όφειλαν να το έχουν εντοπίσει και δεν έλαβαν μέτρα. Σημαντικό ρόλο παίζει και η τεχνική πραγματογνωμοσύνη, η οποία καθορίζει αν η φθορά ήταν εμφανής και αν θα μπορούσε να είχε προληφθεί. Για τον λόγο αυτό, η τακτική επιθεώρηση από μηχανικό δεν είναι πολυτέλεια αλλά ουσιαστική ασπίδα προστασίας.
- Ποιον επιβαρύνει το οικονομικό κόστος της επισκευής;
Το οικονομικό βάρος καθορίζεται από το είδος της φθοράς αλλά και από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν η ζημιά αφορά επιφανειακά στοιχεία, όπως αποκολλημένοι σοβάδες ή φθαρμένα κάγκελα, το κόστος συνήθως βαραίνει τον ιδιοκτήτη του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Αν όμως το πρόβλημα αφορά δομικά στοιχεία – όπως η πλάκα του μπαλκονιού ή ο οπλισμός – τότε θεωρείται στις περισσότερες περιπτώσεις, κοινόχρηστη δαπάνη. Σε αυτή την περίπτωση, το κόστος κατανέμεται σε όλους τους ιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας. Στην πράξη, συχνά προκύπτουν διαφωνίες, ιδιαίτερα όταν το πρόβλημα εμφανίζεται σε συγκεκριμένο μπαλκόνι αλλά έχει γενεσιουργό αιτία που αφορά όλο το κτίριο. Γι’ αυτό είναι κρίσιμο να υπάρχει τεχνική γνωμάτευση που να καθορίζει την αιτία της φθοράς.
- Υπάρχουν επιδοτούμενα προγράμματα για όσους δεν μπορούν να καλύψουν το κόστος;
Η αλήθεια είναι ότι, μέχρι σήμερα, δεν υπάρχει ένα εξειδικευμένο πρόγραμμα που να καλύπτει αποκλειστικά επισκευές μπαλκονιών ή στατικών φθορών. Ωστόσο, ορισμένα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, όπως το «Εξοικονομώ», μπορούν να περιλαμβάνουν παρεμβάσεις που σχετίζονται έμμεσα με την αποκατάσταση εξωτερικών στοιχείων πχ μονώσεις αλλά δεν καλύπτουν δομικές παρεμβάσεις του φέροντος οργανισμού πχ ενισχύσεις. Παράλληλα, γίνεται συζήτηση σε επίπεδο πολιτείας για την ανάγκη δημιουργίας νέων χρηματοδοτικών εργαλείων, ειδικά για παλαιά κτίρια που παρουσιάζουν επικινδυνότητα. Το ζήτημα δεν είναι μόνο οικονομικό αλλά και ζήτημα δημόσιας ασφάλειας. Μέχρι να υπάρξει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες καλούνται να αντιμετωπίσουν το κόστος είτε με ίδια μέσα είτε μέσω συλλογικών αποφάσεων της πολυκατοικίας.
- Τι προβλέπεται από τη νομοθεσία;
Η ελληνική νομοθεσία είναι σαφής ως προς την υποχρέωση διατήρησης των ακινήτων σε ασφαλή κατάσταση. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να διασφαλίζει ότι το ακίνητό του δεν αποτελεί κίνδυνο για τρίτους. Σε αντίθετη περίπτωση, φέρει ευθύνη για οποιαδήποτε ζημιά προκληθεί. Οι δήμοι έχουν τη δυνατότητα να παρέμβουν σε περιπτώσεις επικίνδυνων κτιρίων, ζητώντας την άμεση αποκατάσταση των προβλημάτων ή ακόμα και επιβάλλοντας μέτρα ασφαλείας. Σε ακραίες περιπτώσεις, μπορεί να κινηθούν διαδικασίες χαρακτηρισμού κτιρίου ως επικίνδυνου. Παράλληλα, ο Αστικός Κώδικας και η σχετική νομολογία ενισχύουν την αρχή ότι η αμέλεια στη συντήρηση δεν συγχωρείται όταν θέτει σε κίνδυνο ανθρώπινες ζωές.
- Αν υπάρχει πρόβλημα με τους υπόλοιπους ενοίκους που δεν θέλουν να πληρώσουν, τι γίνεται;
Οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών είναι συχνό φαινόμενο, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για δαπάνες που θεωρούνται υψηλές. Η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας αποτελεί το βασικό όργανο λήψης αποφάσεων. Αν υπάρχει πλειοψηφία υπέρ των εργασιών, η απόφαση είναι δεσμευτική. Σε περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αλλά υπάρχει αποδεδειγμένος κίνδυνος, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη ζητώντας την υποχρεωτική εκτέλεση των εργασιών. Επιπλέον, σε επείγουσες περιπτώσεις, μπορεί να προχωρήσει ο ίδιος σε αποκατάσταση και να διεκδικήσει το αναλογούν κόστος από τους υπόλοιπους. Η καθυστέρηση, σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν είναι απλώς οικονομικό ζήτημα – μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό νομικό πρόβλημα για όλους.
- Τι άδεια (αν χρειάζεται) πρέπει να εκδοθεί για τις απαραίτητες εργασίες;
Η διαδικασία εξαρτάται από την έκταση των εργασιών. Για απλές επεμβάσεις συντήρησης, όπως αποκατάσταση επιχρισμάτων ή βαφές, απαιτείται συνήθως Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας. Πρόκειται για μια σχετικά απλή διαδικασία που εκδίδεται μέσω μηχανικού. Όταν όμως οι εργασίες αφορούν τον φέροντα οργανισμό – δηλαδή επεμβάσεις που επηρεάζουν τη στατικότητα του μπαλκονιού – απαιτείται οικοδομική άδεια και πλήρης τεχνική μελέτη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η εμπλοκή πολιτικού μηχανικού είναι απαραίτητη, τόσο για τη μελέτη όσο και για την επίβλεψη των εργασιών. Η αυθαίρετη εκτέλεση εργασιών χωρίς τις απαραίτητες άδειες μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα αλλά και σε σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια.
ΕΝΑ ΤΕΛΕΥΤΑΙΟ ΣΧΟΛΙΟ
Η εικόνα των φθαρμένων μπαλκονιών δεν είναι απλώς ένα αισθητικό πρόβλημα των πόλεων αλλά και θέμα ασφαλείας. Είναι μια υπενθύμιση ότι η συντήρηση του δομημένου περιβάλλοντος αποτελεί συλλογική ευθύνη. Η πρόληψη, η έγκαιρη παρέμβαση και η συνεργασία μεταξύ ιδιοκτητών μπορούν να αποτρέψουν ατυχήματα και να μειώσουν το κόστος σε βάθος χρόνου. Σε τελική ανάλυση, η ασφάλεια δεν είναι διαπραγματεύσιμη – και κάθε καθυστέρηση μπορεί να αποδειχθεί μοιραία. Η συντήρηση των κτιρίων, του φέροντος οργανισμού και των μπαλκονιών είναι μια σημαντική επένδυση αξίας για τα πολύτιμα ακίνητα μας.