Ακίνητα: Η «θυρίδα χρήματος» της ελληνικής οικονομίας

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO Τεχνική Εταιρεία «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com

Ασφαλές καταφύγιο κεφαλαίων ή μηχανισμός που τροφοδοτεί την ακρίβεια στη στέγη;

Σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας, πληθωρισμού και γεωπολιτικών κρίσεων, το ακίνητο επανέρχεται ως μία από τις δημοφιλέστερες επιλογές διατήρησης περιουσίας. Για όσους διαθέτουν σημαντική ρευστότητα, η αγορά γης, κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων αποτελεί τρόπο μετατροπής του χρήματος σε ένα απτό περιουσιακό στοιχείο, με προοπτική εισοδήματος και μακροχρόνιας υπεραξίας.

Στην Ελλάδα, η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη. Η βαθιά οικονομική κρίση, η ανασφάλεια των καταθέσεων κατά το παρελθόν και η πολυετής υποχώρηση των τιμών δημιούργησαν τις προϋποθέσεις για σημαντικές τοποθετήσεις κεφαλαίων στην ακίνητη περιουσία.

Το ακίνητο λειτουργεί πλέον ως μια ιδιότυπη «θυρίδα χρήματος». Δεν εξασφαλίζει απόλυτη προστασία από τις κρίσεις, καθώς έχει φορολογικό κόστος, περιορισμένη ρευστότητα και κινδύνους απώλειας αξίας. Ωστόσο, προσφέρει κάτι που αναζητούν πολλοί επενδυτές: τη δυνατότητα διατήρησης κεφαλαίου σε πραγματικό περιουσιακό στοιχείο.

Υπάρχει όμως και μια λιγότερο συζητημένη διάσταση. Η αγορά ακινήτων αποτελεί διεθνώς τομέα υψηλού κινδύνου για τη νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Η μετατροπή αδήλωτων ή παράνομων κεφαλαίων σε ακίνητη περιουσία μπορεί να δημιουργήσει πρόσθετη ζήτηση, ανεξάρτητη από τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες και τα δηλωμένα εισοδήματα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αγορά με μετρητά ή χωρίς τραπεζικό δανεισμό είναι ύποπτη. Ούτε υπάρχουν επαρκή δημόσια στοιχεία που να αποδεικνύουν πόσο μεγάλο μέρος της ελληνικής αγοράς χρηματοδοτείται από παράνομα κεφάλαια. Ο κίνδυνος, όμως, υπάρχει και δεν πρέπει να υποτιμάται.

Όταν μεγάλες ποσότητες ρευστότητας κατευθύνονται σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά, οι τιμές μπορούν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και την πραγματική αξία χρήσης των ακινήτων.

Οι συνέπειες είναι πολλαπλές. Οι νέοι δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, οι οικογένειες αντιμετωπίζουν υψηλότερα ενοίκια και οι παραγωγικές επιχειρήσεις επιβαρύνονται με αυξημένο κόστος επαγγελματικής στέγης. Παράλληλα, όταν η αγορά στηρίζεται υπερβολικά στις προσδοκίες συνεχών υπεραξιών, αυξάνεται ο κίνδυνος υπερτίμησης και μελλοντικής διόρθωσης.

Εδώ προκύπτουν ορισμένα κρίσιμα ερωτήματα:

Πόσο συμβαδίζουν οι σημερινές τιμές ακινήτων με τα πραγματικά ελληνικά εισοδήματα; Πόση ζήτηση προέρχεται από στεγαστικές ανάγκες και πόση από επενδυτική συσσώρευση; Ελέγχεται επαρκώς η προέλευση των κεφαλαίων; Μήπως διοχετεύεται υπερβολικά μεγάλο μέρος του διαθέσιμου πλούτου σε υφιστάμενα ακίνητα αντί σε παραγωγικές επενδύσεις;

Η απάντηση δεν είναι να αποθαρρύνουμε την υγιή επένδυση στην ακίνητη περιουσία. Χρειάζονται διαφάνεια στις συναλλαγές, αποτελεσματικοί έλεγχοι προέλευσης κεφαλαίων, αξιόπιστα στοιχεία πραγματικών τιμών και κίνητρα για νέες κατασκευές και ανακαινίσεις.

Το ακίνητο μπορεί να αποτελεί ασφαλές καταφύγιο για τον επενδυτή. Δεν πρέπει όμως να μετατρέπεται σε οικονομικό καταφύγιο για λίγους και σε απρόσιτο αγαθό για την κοινωνία.

Η ισορροπία ανάμεσα στην προστασία της περιουσίας, την παραγωγική ανάπτυξη και το δικαίωμα στη στέγη αποτελεί πλέον κεντρική πρόκληση της ελληνικής οικονομίας.