Κενά ακίνητα και γραφειοκρατία: Η μεγάλη πρόκληση σήμερα για τη λύση του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα

 Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO,  Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, manoskranidis@gmail.com, Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί πλέον μια μελλοντική απειλή αλλά μια καθημερινή πραγματικότητα για χιλιάδες νοικοκυριά, νέους εργαζόμενους και οικογένειες που δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία. Το παράδοξο είναι ότι, την ίδια στιγμή που η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται συνεχώς, η χώρα διαθέτει ένα τεράστιο απόθεμα κενών ή αναξιοποίητων ακινήτων.

Το ζήτημα αυτό βρέθηκε στο επίκεντρο της συζήτησης στο 6ο Real Estate Forum, και ειδικά στο ομώνυμο πανελ για τα Κενά ακίνητα, υπό τον συντονισμό του διευθυντή του Newsbeast, Βίκτωρα Μοντζελλί, όπου o υπογράφων μαζί με ειδικούς και εκπρόσωπους της αγοράς και των δημοσίων φορέων του real estate ανέδειξαν τις μεγάλες παθογένειες αλλά και τις αναγκαίες παρεμβάσεις που απαιτούνται ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και να αποκλιμακωθεί η πίεση στις τιμές.

Κατά τη διάρκεια της συζήτησης, παρουσιάστηκαν στοιχεία σύμφωνα με τα οποία οι κενές κατοικίες στην Ελλάδα αντιστοιχούν περίπου στο 12% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας. Ωστόσο, το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο το ποσοστό αλλά η γεωγραφική κατανομή αυτών των ακινήτων. Ένα σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών βρίσκεται στην περιφέρεια ή σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα – όπου η πίεση για στέγαση είναι ιδιαίτερα έντονη – το διαθέσιμο απόθεμα παραμένει περιορισμένο.

Το μεγάλο παράδοξο της ελληνικής αγοράς ακινήτων

 Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει σήμερα μια ιδιόμορφη αντίφαση. Από τη μία πλευρά, η ζήτηση για κατοικίες προς αγορά και ενοικίαση παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα στην Αθήνα και σε μεγάλες πόλεις. Από την άλλη, χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, εγκαταλελειμμένα ή μη ορθά αξιοποιημένα χωρίς καμία απόφδοση.

Οι αιτίες είναι πολλές και αλληλένδετες. Το πρώτο μεγάλο εμπόδιο αφορά τις κληρονομικές και ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Σε πολλές περιπτώσεις, ένα ακίνητο ανήκει σε πολλούς συνιδιοκτήτες που αδυνατούν να συμφωνήσουν για την αξιοποίησή του ή βρίσκονται σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες η κληρονομικά θέματα. Παράλληλα, χιλιάδες παλαιά διαμερίσματα αντιμετωπίζουν πολεοδομικά προβλήματα, αυθαίρετες κατασκευές ή ελλιπή έγγραφα, γεγονός που καθιστά δύσκολη τη μεταβίβαση ή την ανακαίνισή τους. Το υψηλό κόστος αποκατάστασης αποτελεί επίσης καθοριστικό παράγοντα ειδικά σε ακίνητα μεγάλης παλαιότητας που είναι για έτη εγκαταλελειμμένα. Σε πολλές περιπτώσεις, ειδικά σε παλαιά κτίρια, οι απαιτούμενες παρεμβάσεις για ενεργειακή αναβάθμιση, στατική ενίσχυση και εκσυγχρονισμό είναι τόσο ακριβές ώστε οι ιδιοκτήτες επιλέγουν να αφήσουν το ακίνητο κενό. Σημαντικός παράγοντας είναι και η έλλειψη εμπιστοσύνης στη μακροχρόνια μίσθωση. Αρκετοί ιδιοκτήτες εκφράζουν ανησυχία για την πιθανότητα κακοπληρωτών, τις αργές διαδικασίες αποβολής και τη φορολογική επιβάρυνση. Ως αποτέλεσμα, ένα μέρος του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.

Η γραφειοκρατία ως βασικό εμπόδιο επενδύσεων

 Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της συζήτησης στο forum ήταν ότι η γραφειοκρατία εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους ανασταλτικούς παράγοντες για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, στις πολεοδομικές εγκρίσεις, στις μεταβιβάσεις και στις διαδικασίες του Κτηματολογίου αυξάνουν σημαντικά το κόστος και την αβεβαιότητα για επενδυτές, κατασκευαστές αλλά και απλούς ιδιοκτήτες. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου μια ανακαίνιση ή μια αξιοποίηση ακινήτου χρειάζεται μήνες ή ακόμη και χρόνια μέχρι να ολοκληρωθούν όλες οι απαιτούμενες εγκρίσεις. Η κατάσταση αυτή αποθαρρύνει όχι μόνο τις μεγάλες επενδύσεις αλλά και μικρές παρεμβάσεις που θα μπορούσαν να επαναφέρουν χιλιάδες κατοικίες στην αγορά. Η ανάγκη για επιτάχυνση των διαδικασιών κρίθηκε επιτακτική. Η αλλαγή του μοντέλου εγκρίσεων της Αρχαιολογίας, των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής, η πλήρης ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου, η διασύνδεση πολεοδομικών υπηρεσιών, η ηλεκτρονική διαχείριση τίτλων και αδειών και η απλοποίηση των μεταβιβάσεων θεωρούνται βασικές προϋποθέσεις ώστε η αγορά να λειτουργήσει με μεγαλύτερη ταχύτητα και διαφάνεια. Η ψηφιοποίηση δεν είναι απλώς μια τεχνική μεταρρύθμιση. Είναι εργαλείο ανάπτυξης αρκεί να μειώνεται και η ψηφιακή γραφειοκρατία δηλαδή όχι απλά μια πολύπλοκή διαδικασία να γίνεται ηλεκτρονική αλλά να απλοποιείται παράλληλα. Όσο μειώνονται οι διοικητικές καθυστερήσεις, τόσο αυξάνεται η ασφάλεια δικαίου και η εμπιστοσύνη επενδυτών και πολιτών. Ενώ το μεγαλύτερο πεδίο αδιανόητων καθυστερήσεων είναι η εγκατάσταση νέων παροχών ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ που φτάνουν το ένα έτος!

Το στεγαστικό δεν λύνεται μόνο με νέες κατασκευές

 Ένα ακόμη σημαντικό σημείο που αναδείχθηκε στη συζήτηση είναι ότι η λύση του στεγαστικού προβλήματος δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά στις νέες αναπτύξεις κατοικιών, οι οποίες δεν αφορούν μισθώσεις κατά μείζονα λόγο. Η Ελλάδα διαθέτει ήδη μεγάλο οικιστικό απόθεμα, το οποίο σε σημαντικό βαθμό παραμένει ανενεργό. Επομένως, η ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων αποτελεί ίσως τη γρηγορότερη και πιο ρεαλιστική λύση για την άμεση αύξηση της προσφοράς. Για να συμβεί αυτό, απαιτούνται στοχευμένα φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα. Η παροχή εκπτώσεων φόρου για ανακαινίσεις, επιδοτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης, χαμηλότοκα δάνεια και κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση μπορούν να λειτουργήσουν καταλυτικά. Παράλληλα, κρίθηκε αναγκαία η ενίσχυση της ασφάλειας στις μισθώσεις, ώστε οι ιδιοκτήτες να αισθάνονται ότι μπορούν να διαθέσουν τα ακίνητά τους χωρίς υπερβολικό ρίσκο.

Η ανάγκη για κοινωνική κατοικία

 Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε και στην ανάγκη δημιουργίας ενός πιο οργανωμένου πλαισίου κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Η Ελλάδα, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, διαθέτει εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά καλείται να καλύψει σχεδόν αποκλειστικά όλες τις στεγαστικές ανάγκες, με αποτέλεσμα οι πιέσεις στις τιμές να μεταφέρονται άμεσα στους πολίτες. Η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων είτε μέσω δημοσίων επενδύσεων ή μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο. Το Δημόσιο διαθέτει σημαντική ακίνητη περιουσία που παραμένει ανεκμετάλλευτη ή υποαξιοποιημένη. Μέσα από οργανωμένα προγράμματα, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν κατοικίες με ελεγχόμενα ενοίκια για νέους εργαζόμενους, οικογένειες, φοιτητές ή ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα μπορούν να προσφέρουν ταχύτητα υλοποίησης, τεχνογνωσία και πρόσβαση σε κεφάλαια, υπό την προϋπόθεση ότι θα υπάρχει σαφές θεσμικό πλαίσιο, διαφάνεια και κοινωνικός στόχος. Το Δημόσιο έχει στο χαρτοφυλάκιο του δεκάδες χιλιάδες ακίνητα και αναμένει περισσότερα από τα αγνώστου ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο.  Ενώ η κυβέρνηση οφείλει να ενεργοποιήσει και τις άλλες δομές του Κράτους, Φορείς, Περιφέρειες και βέβαια Δήμους που σήμερα έχουν πολλά ακίνητα κενά και αναξιοποίητα. Το στεγαστικό δεν λύνεται χωρίς να ξυπνήσει ο κοιμώμενος γίγαντας και ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης, το Ελληνικό ,  όλες τις πτυχές του.

Ο ρόλος της περιφερειακής ανάπτυξης

 Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα που τέθηκε στο forum ήταν η ανάγκη περιφερειακής ανάπτυξης. Το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών βρίσκεται εκτός των περιοχών υψηλής ζήτησης δείχνει ότι το στεγαστικό πρόβλημα συνδέεται άμεσα και με το αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας. Η υπερσυγκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας στην Αθήνα και σε λίγες μεγάλες πόλεις δημιουργεί ασφυκτική πίεση στη ζήτηση κατοικίας. Αντίθετα, πολλές περιοχές της περιφέρειας διαθέτουν σημαντικό οικιστικό απόθεμα αλλά χαμηλή οικονομική δραστηριότητα και περιορισμένες ευκαιρίες απασχόλησης. Η ενίσχυση των υποδομών, των μεταφορών, της ψηφιακής συνδεσιμότητας και της αποκέντρωσης υπηρεσιών και επιχειρήσεων μπορεί να λειτουργήσει εξισορροπητικά. Η περιφερειακή ανάπτυξη δεν αποτελεί μόνο αναπτυξιακή πολιτική αλλά και στεγαστική πολιτική. Η τηλεργασία, οι νέες τεχνολογίες και η βελτίωση των υποδομών δημιουργούν πλέον τη δυνατότητα για πιο ισόρροπη γεωγραφική κατανομή πληθυσμού και επενδύσεων. Άλλωστε το νέο στοιχείο ότι τα περισσότερα κενά ακίνητα είναι στην περιφέρεια είναι μια βάση εκκίνησης.

Οι κοινωνικές συνέπειες της στεγαστικής πίεσης

 Η συνέχιση της σημερινής κατάστασης εγκυμονεί σοβαρές κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες. Η αύξηση των ενοικίων και των τιμών αγοράς κατοικίας επηρεάζει ήδη τη δυνατότητα των νέων να αποκτήσουν αυτονομία και να δημιουργήσουν οικογένεια. Η στεγαστική ανασφάλεια επιβαρύνει τη μεσαία τάξη και διευρύνει τις κοινωνικές ανισότητες. Ταυτόχρονα, το υψηλό κόστος κατοικίας επηρεάζει την ανταγωνιστικότητα των πόλεων, καθώς αυξάνει το κόστος διαβίωσης και δυσκολεύει την προσέλκυση εργαζομένων και επενδύσεων. Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ως δευτερεύον θέμα. Αποτελεί κρίσιμο ζήτημα κοινωνικής συνοχής, οικονομικής ανάπτυξης και δημογραφικής βιωσιμότητας.

Το μεγάλο στοίχημα σήμερα και της επόμενης ημέρας

 Το συμπέρασμα που προέκυψε από τη συζήτηση στο 6ο Real Estate Forum είναι σαφές: η Ελλάδα χρειάζεται μια ολοκληρωμένη στρατηγική για την κατοικία. Η λύση δεν βρίσκεται σε μία μόνο παρέμβαση αλλά σε έναν συνδυασμό πολιτικών. Χρειάζονται δράσεις όπως φορολογικά κίνητρα, μείωση φορολογίας ακινήτων, ουσιαστικά κίνητρα για την αξιοποίηση κενών ιδιωτικών ακινήτων, ταχύτερες διαδικασίες και λιγότερη γραφειοκρατία, διαδικασίες για ασφάλεια μισθώσεων, ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης. Το στεγαστικό πρόβλημα δεν θα λυθεί από μόνο του. Απαιτεί συντονισμένη δράση κράτους, αγοράς και θεσμών. Και κυρίως απαιτεί μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, ώστε η κατοικία να παραμείνει ένα βασικό κοινωνικό αγαθό και όχι ένα διαρκώς πιο δυσεύρετο προνόμιο. Είμαστε στο σημείο καμπής και το στεγαστικό είναι ένα κεντρικό ζήτημα για την βιώσιμη πορεία της κοινωνίας, οικονομίας και ανάπτυξης.