Φάκελος Ακινήτου, η 1η κίνηση οργάνωσης, επιτυχίας και αξιοποίησης
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια σύνθετη διαδικασία, ακόμη χρονοβόρα, που απαιτεί προσεκτική προετοιμασία και αυστηρή τήρηση της νομοθεσίας. Στην καρδιά της βρίσκεται ο φάκελος ακινήτου, δηλαδή το σύνολο των δικαιολογητικών που αποδεικνύουν τη νομιμότητα, την ιδιοκτησία και την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Ένας φάκελος που όμως είναι χρήσιμος για κάθε ενέργεια, άδεια και ουσιαστικά θεμελιώνει την διαδικασία αξιοποίησης του.
Ο πλήρης φάκελος:
- Προστατεύει τον πωλητή, επιβεβαιώνοντας ότι η κυριότητα και η νομιμότητα του ακινήτου είναι ξεκάθαρες.
- Διασφαλίζει τον αγοραστή, ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες, αυθαιρεσίες ή κρυφά βάρη.
- Χωρίς τον πλήρη φάκελο, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει σε πράξη μεταβίβασης, καθώς είναι υποχρεωμένος από τον νόμο να ελέγξει όλα τα έγγραφα αλλά και διασφαλίζεται και η αξία του ακινήτου.
Σήμερα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και πηγές έκδοσης είναι αρκετα, ας δούμε συνοπτικά τις πηγές και τους ειδικούς ή φορείς που υποστηρίζουν την έκδοση κάθε δικαιολογητικού.
- Τίτλος Ιδιοκτησίας
- Πηγή: Από τον συμβολαιογράφο που συνέταξε το συμβόλαιο, ή από το Υποθηκοφυλακείο / Κτηματολογικό Γραφείο (για το πιστοποιητικό μεταγραφής).
- Υποστήριξη: Συμβολαιογράφος ή δικηγόρος για έλεγχο τίτλων.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
- Πηγή: Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω ΑΑΔΕ.
- Υποστήριξη: Λογιστής (έλεγχος Ε9, διορθώσεις, αιτήσεις).
- Φορολογική & Ασφαλιστική Ενημερότητα
- Υποστήριξη: Λογιστής με εξουσιοδότηση.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας
- Πηγή: Εκδίδεται από μηχανικό μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ.
- Υποστήριξη: Πολιτικός μηχανικός ή αρχιτέκτονας με άδεια ασκήσεως επαγγέλματος.
- Τοπογραφικό Διάγραμμα
- Πηγή: Συντάσσεται από μηχανικό και θεωρείται ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο.
- Υποστήριξη: Αγρονόμος–τοπογράφος ή πολιτικός μηχανικός.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
- Πηγή: Από ενεργειακό επιθεωρητή μέσω του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας.
- Υποστήριξη: Μηχανικός με ειδική άδεια ενεργειακού επιθεωρητή.
- Κτηματολογικό φύλλο Κτηματολογίου
- Πηγή: Στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή ηλεκτρονικά μέσω ktimatologio.gr.
- Υποστήριξη: Δικηγόρος για έλεγχο εγγραφών.
- Ειδικές περιπτώσεις
- Κληρονομιά:
- Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης και περί μη δημοσίευσης διαθήκης από το Ειρηνοδικείο.
- Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης από το Ληξιαρχείο / gov.gr.
- Αγροτεμάχια: Βεβαίωση από Δασαρχείο ή Αρχαιολογική Υπηρεσία.
- Οριζόντια Ιδιοκτησία: Αντίγραφο κανονισμού πολυκατοικίας από συμβολαιογράφο.
- Λοιπά ειδικά έγγραφα
Η ολοκλήρωση ενός φακέλου απαιτεί συνεργασία πολλών επαγγελματιών:
- Συμβολαιογράφος: Ελέγχει την πληρότητα και συντάσσει το συμβόλαιο.
- Δικηγόρος: Διενεργεί έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών.
- Μηχανικός: Ελέγχει την Πολεοδομική Νομιμότητα και επιφάνεια ακινήτου, συγκεντρώνει δικαιολογητικά οικοδομικής άδειας, ρυθμίσεων, κλπ., Εκδίδει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, συντάσσει το τοπογραφικό και, όπου απαιτείται, συντάσσει και εκδίδει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
- Λογιστής: Αναλαμβάνει φορολογικά θέματα (Ε9, ΕΝΦΙΑ, ενημερότητες).
Συμπερασματικά, ο φάκελος ακινήτου είναι το πρώτο και ουσιαστικότερο βήμα για κάθε μεταβίβαση ή αξιοποίηση περιουσίας. Η έγκαιρη συγκέντρωση δικαιολογητικών και η συνεργασία με εξειδικευμένους επαγγελματίες εξασφαλίζουν: Αξιοπιστία, Ταχύτητα, Διαφάνεια, Ασφάλεια. Αν και έχουν επιταχυνθεί οι διαδικασίες από τους κρατικούς φορείς ακόμη υπάρχουν εστίες καθυστέρησης στις μεταβιβάσεις ή στις οικοδομικής άδειες. Όμως σε μια αγορά που ακόμη κυριαρχεί η γραφειοκρατία, φυσική η ηλεκτρονική, ο σωστά οργανωμένος φάκελος είναι το «διαβατήριο» για την επιτυχία. Η απλοποίηση και περιορισμός των διαδικασιών και εγγράφων παρά τις βελτιώσεις τα τελευταία έτη, είναι μια διαρκής πρόκληση έως τότε ο πλήρης οργανωμένος φάκελος είναι μια προληπτική απάντηση.