Ελλάδα: Ο «ΟΗΕ» των επενδύσεων ακινήτων
Η διεθνοποίηση της κτηματαγοράς, τα οφέλη της ξένης ζήτησης και ο κίνδυνος εξάρτησης από κεφάλαια του εξωτερικού
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO Τεχνική Εταιρεία «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει μετατραπεί τα τελευταία χρόνια σε έναν διεθνή επενδυτικό προορισμό. Αγοραστές και επενδυτικά κεφάλαια από την Ευρώπη, τις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Μέση Ανατολή, το Ισραήλ και την Ασία αναζητούν κατοικίες, τουριστικά ακίνητα, επαγγελματικούς χώρους και επενδυτικές ευκαιρίες. Η Ελλάδα θυμίζει πλέον έναν ιδιότυπο «ΟΗΕ» επενδύσεων ακινήτων, όπου συναντώνται διαφορετικές εθνικότητες, οικονομικά συμφέροντα και επενδυτικές στρατηγικές.
Η εξέλιξη αυτή δεν προέκυψε τυχαία. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι ελληνικές αξίες υποχώρησαν σημαντικά, δημιουργώντας ευκαιρίες για ξένους αγοραστές. Η σταδιακή οικονομική σταθεροποίηση, η τουριστική ανάπτυξη, η γεωγραφική θέση της χώρας και το πρόγραμμα Golden Visa ενίσχυσαν περαιτέρω το ενδιαφέρον.
Τα αποτελέσματα είναι εντυπωσιακά. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε περίπου 12,4 δισ. ευρώ την περίοδο 2019–2025. Μόνο το 2025 οι καθαρές εισροές έφτασαν περίπου τα 2,06 δισ. ευρώ, έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024.
Η διεθνής ζήτηση συνέβαλε ουσιαστικά στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Ενίσχυσε τις συναλλαγές, κινητοποίησε ανακαινίσεις, αξιοποίησε εγκαταλελειμμένα ακίνητα και δημιούργησε δραστηριότητα σε κατασκευές, τουρισμό και υπηρεσίες.
Ωστόσο, η επιτυχία αυτή έχει και μια δεύτερη ανάγνωση.
Όσο περισσότερο οι τιμές συγκεκριμένων περιοχών εξαρτώνται από αγοραστές του εξωτερικού, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η ευαισθησία τους στις διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις.
Μια ύφεση στην Ευρώπη, μια κρίση στη Μέση Ανατολή, περιορισμοί στη μεταφορά κεφαλαίων, αλλαγές στη φορολογία ή στους κανόνες της Golden Visa μπορούν να περιορίσουν απότομα την επενδυτική ζήτηση.
Σε περιοχές όπου η εγχώρια αγοραστική δύναμη δεν επαρκεί για να στηρίξει τις σημερινές τιμές, μια τέτοια μεταβολή ενδέχεται να οδηγήσει σε σημαντικά λιγότερες συναλλαγές, μεγαλύτερους χρόνους πώλησης και σημαντικές διορθώσεις αξιών.
Χρειάζεται, πάντως, μια ουσιαστική διευκρίνιση: η ξένη ζήτηση δεν κυριαρχεί αριθμητικά στο σύνολο της ελληνικής αγοράς. Οι εισροές ξένων επενδύσεων σε ακίνητα το 2025 αντιστοιχούσαν σε λιγότερο από το ένα δέκατο της συνολικής δηλωμένης αξίας μεταβιβάσεων. Η επιρροή τους, όμως, μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερη σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί.
Παράλληλα, η αυξημένη διεθνής ζήτηση ανταγωνίζεται σε ορισμένες τοπικές αγορές την εγχώρια στεγαστική ανάγκη. Όταν οι τιμές καθορίζονται από την αγοραστική δύναμη επενδυτών του εξωτερικού, ο Έλληνας εργαζόμενος δυσκολεύεται να αποκτήσει κατοικία με βάση το δικό του εισόδημα.
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν θέλουμε ξένες επενδύσεις. Ασφαλώς τις χρειαζόμαστε. Είναι αν οικοδομούμε μια αγορά με υγιή εγχώρια θεμέλια ή μια αγορά υπερβολικά εξαρτημένη από τη διεθνή ρευστότητα.
Απαιτείται συνεπώς διαφοροποίηση των επενδύσεων, ενίσχυση της νέας οικοδομής, κίνητρα για προσιτή κατοικία και κατεύθυνση περισσότερων ξένων κεφαλαίων σε παραγωγικές δραστηριότητες και νέες κατασκευές, αντί αποκλειστικά στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων.
Η Ελλάδα πρέπει να παραμείνει ανοιχτή στον διεθνή επενδυτή, χωρίς να μετατρέψει την κατοικία σε αγαθό απρόσιτο για τον μόνιμο κάτοικο.
Γιατί μια υγιής κτηματαγορά δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στο ποιος έρχεται να αγοράσει από το εξωτερικό, αλλά και στο ποιος μπορεί να αγοράσει και να κατοικήσει στην ίδια του τη χώρα αλλά βιώσιμα.