Κενά ακίνητα στην Ελλάδα: Πόσα είναι, γιατί παραμένουν ανεκμετάλλευτα και ποιες λύσεις υπάρχουν. Οι κρίσιμες πτυχές.

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO,  Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, manoskranidis@gmail.com, Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Το φαινόμενο των «κενών» ή «κλειστών» ακινήτων στην Ελλάδα έχει επανέλθει δυναμικά, τα τελευταία έτη, στην επικαιρότητα, ιδιαίτερα υπό το φως της σύγχρονης στεγαστικής κρίσης, της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση και της έντονης ανόδου των τιμών μίσθωσης και πώλησης κατοικιών. Παρότι η χώρα διαθέτει ακόμη ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη, παράλληλα εμφανίζει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών αλλά μια σταδιακή μείωση της ιδιοκατοίκησης. Το γεγονός αυτό δημιουργεί ένα παράδοξο: χιλιάδες οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν σπίτι, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες μένουν κλειστές και αναξιοποίητες. Ας δούμε ορισμένες πτυχές του σημαντικού ζητήματος για την ελληνική κοινωνία και οικονομία.

Πόσα είναι τα κενά ακίνητα.

Η ορθή καταγραφή των στοιχείων παραμένει μια μεγάλη διαχρονική εκκρεμότητων αρχών και της κυβέρνησης. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, περίπου 1 στα 4 ακίνητα στη χώρα παραμένει κενό, με εντυπωσιακά μεγάλες διακυμάνσεις ανά περιοχή. Σε επίπεδο κατοικιών, οι εκτιμήσεις διαφέρουν ανάλογα με το πώς ορίζεται μια κατοικία ως «κενή». Με βάση τους υπολογισμούς που συγκλίνουν από την ΕΛΣΤΑΤ, την αγορά ακινήτων και ειδικά ρεπορτάζ, ο αριθμός των κενών κατοικιών κυμαίνεται:

• Από 800.000 έως 900.000 κατοικίες που παραμένουν κλειστές.
• Έως και 2,2–2,3 εκατομμύρια συνολικά κενές κατοικίες, εάν συνυπολογιστούν εξοχικά, μη κατοικήσιμα, παλαιά ή ημιτελή.

Σε αστικά κέντρα όπως η Αθήνα αλλά και στην ελληνική περιφέρεια, το ποσοστό κενών κατοικιών φτάνει ακόμη και το 26–30%. Αυτό σημαίνει ότι δεκάδες χιλιάδες σπίτια παραμένουν « κλειστά, σκοτεινά και αναξιοποίητα» στον πιο πιεσμένο στεγαστικά δήμο της χώρας.

Γιατί είναι κενά – οι πραγματικοί λόγοι

Η ύπαρξη τόσο μεγάλου αποθέματος κλειστών ακινήτων δεν είναι προϊόν ενός μόνο παράγοντα. Πρόκειται για ένα πολυπαραγοντικό φαινόμενο που συνδέεται με:

1. Παλαιότητα κτιρίων και κόστος ανακαίνισης

Μεγάλο τμήμα του κτιριακού αποθέματος είναι άνω των 40–50 ετών. Πολλές κατοικίες χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, μόνωση, κουφώματα). Για πολλούς ιδιοκτήτες, η ανακαίνιση φαντάζει οικονομικά δυσβάσταχτη σε σχέση με την πιθανή απόδοση.

2. Ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες

Κληρονομικά, επικαλύψεις τίτλων, εκκρεμότητες με το Κτηματολόγιο και διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών οδηγούν συχνά στην πλήρη ακινησία ενός ακινήτου.

3. Έλλειψη κινήτρων για ενοικίαση

Το καθεστώς φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, οι ανησυχίες για κακοπληρωτές, τα αργά δικαστήρια και η γραφειοκρατία έχουν απομακρύνει αρκετούς ιδιοκτήτες από την ιδέα της μίσθωσης.

4. Άνεργα ακίνητα που ανήκουν σε δημόσιο, τράπεζες και servicers, ιδρύματα

Χιλιάδες κατοικίες είναι στο δημόσιο, τράπεζες, ιδρύματα ή έχουν περάσει σε εταιρείες διαχείρισης λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ωστόσο, μεγάλο μέρος από αυτές παραμένουν «παγωμένες» μέχρι να ρυθμιστεί η νομική και οικονομική τους κατάσταση και είναι διαχρονική η ανικανότητα των κυβερνήσεων και διοικήσεων των τραπεζών, funds και ιδρυμάτων να τα αξιοποιήσουν.

5. Εποχικές κατοικίες και εξοχικά

Πολλές κατοικίες χαρακτηρίζονται «κενές» επειδή είναι εξοχικές ή χρησιμοποιούνται λίγες εβδομάδες τον χρόνο και ως δεύτερες κατοικίες.

Πού ανήκουν – ο χάρτης της ιδιοκτησίας

Αν και δεν υπάρχει ακόμη ένα ολοκληρωμένο ενιαίο μητρώο, η εικόνα που έχει διαμορφωθεί δείχνει ότι:

• Η πλειοψηφία των κενών ακινήτων ανήκει σε ιδιώτες, κυρίως οικογένειες με παλαιές κατοικίες.
• Ένα σημαντικό ποσοστό ανήκει σε τράπεζες, funds και servicers από κατασχέσεις και ρυθμίσεις δανείων και ιδρύματα.
• Ένα αλλά σημαντικό τμήμα ανήκει σε δημόσιους φορείς, οι οποίοι συχνά δεν έχουν διαχειριστική ευελιξία ή χρηματοδότηση για αξιοποίηση.

Μεγάλη ζήτηση για μισθώσεις έως 120 τ.μ.

Η αγορά σήμερα εμφανίζει τεράστια ζήτηση — ειδικά για:

• Κατοικίες από 40 έως 120 τ.μ.
• Διαμερίσματα 2–3 υπνοδωματίων
• Ανακαινισμένα ή ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα

Οι οικογένειες, οι νέοι εργαζόμενοι, αλλά και όσοι μετακινούνται προς τα αστικά κέντρα αναζητούν ακριβώς αυτό το προφίλ κατοικίας. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλο μέρος των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων είναι είτε μικρότερα στούντιο είτε πολύ παλαιά διαμερίσματα σε κακή κατάσταση. Έτσι δημιουργείται ένα τεράστιο άνοιγμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης — την ίδια στιγμή που χιλιάδες κλειστά σπίτια ταιριάζουν στο προφίλ της ζήτησης, αλλά παραμένουν εκτός αγοράς.

Δυνατότητες αξιοποίησης – τι μπορεί να γίνει άμεσα

Για να ενεργοποιηθεί το απόθεμα των κενών ακινήτων, χρειάζονται συνεκτικά μέτρα. Μεταξύ των πιο αποτελεσματικών:

1. Δημόσιες επενδύσεις σε ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα για Αξιοποίηση κενών ακινήτων σε δημόσια ιδιοκτησία.

Το κράτος θα μπορούσε με δημόσιες επενδύσεις:

• να τα μετατρέψει σε φοιτητική ή κοινωνική κατοικία, που σήμερα είμαστε σχεδόν στο μηδέν!!!
• να τα παραχωρήσει σε δήμους για άμεση αξιοποίηση με σφικτούς όρους και χρονοδιαγράμματα.
• να συνεργαστεί με εταιρείες κατασκευών η ακινήτων για διαχείριση με ανταποδοτικά προγράμματα τύπου ΣΔΙΤ.

2. Νέο πλαίσιο πίεσης και αξιοποίησης για άμεση αξιοποίηση των ακινήτων των τραπεζών και funds αλλά και νέο πλαίσιο κινήτρων και στήριξης για τα πολλά ακίνητα των ιδρυμάτων.
3. Το πρόγραμμα “Ανακαινίζω – Μισθώνω” (υφιστάμενο και προτεινόμενες επεκτάσεις) ή νέο πρόγραμμα Ανακαίνισης παλαιών κενών ακινήτων

Το υπάρχον πρόγραμμα — που επιδοτεί την ανακαίνιση ιδιωτικών κατοικιών με την προϋπόθεση ότι θα ενοικιαστούν — μπορεί να εξελιχθεί καλύτερα με ορισμένες βελτιώσεις όπως:

• υψηλότερο ποσοστό επιδότησης,
• κάλυψη ενεργειακών αναβαθμίσεων και εργασιών ανακαίνισης
• πρόβλεψη χαμηλότοκων δανείων για τα ίδια κεφάλαια των ωφελουμένων
• πρόβλεψη και κίνητρα για άμεση μίσθωση τους με δίκαιο μίσθωμα

Μια ενισχυμένη έκδοσή του θα μπορούσε να αποτελέσει πραγματικό μοχλό ενεργοποίησης.

3. Βελτίωση των Φορολογικών κινήτρων απαλλαγής φόρου για κενές κατοικίες και ανακαίνισης για όλες τις κατοικίες

Τα 2 ενεργά κίνητρα απαλλαγής φόρου για κενές κατοικίες μέχρι 120τμ και έκπτωσης φόρου για εργασίες ανακαίνισης για όλες τις κατοικίες μπορούν να εξελιχθούν πολύ καλύτερα εάν επιτέλους η κυβέρνηση τα στηρίξει περισσότερο και με πολύ λιγότερη γραφειοκρατία για την επιτυχημένη εφαρμογή τους.

4. Νέα απλά Κίνητρα για επαναφορά παλαιών διαμερισμάτων στην αγορά

Π.χ. επιδότηση αλλαγής κουφωμάτων, θέρμανσης, μόνωσης, κοινόχρηστων εργασιών πολυκατοικιών.

5. Δημιουργία ολοκληρωμένου μητρώου κενών κατοικιών με σωστά στοιχεία και εξέλιξη της αξιοποίησης τους.

Η χαρτογράφηση και ορθα στοιχεία για τα χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων, αποτελεί βασική προϋπόθεση για στοχευμένη εφαρμοσμένη πολιτική και νέες δράσεις για το στεγαστικό.

Συμπέρασμα

Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα «κρυμμένα αποθέματα» κατοικιών στην Ευρώπη. Την ώρα που η ζήτηση για μισθώσεις — ειδικά κατοικιών έως 120 τ.μ. — έχει εκτοξευθεί, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα μένουν κλειστά. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών· είναι η αδυναμία ενεργοποίησής τους και μια ολοκληρωμένη πολιτικής αξιοποήσης τους. Με σημαντικές δημόσιες επενδύσεις, δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και στοχευμένα κίνητρα όπως  φοροαπαλλαγές, ενίσχυση του “Ανακαινίζω – Μισθώνω”, χαρτογράφηση και απλοποίηση διαδικασιών, η χώρα μπορεί να μετατρέψει τα κενά ακίνητα από βάρος σε ευκαιρία. Η αξιοποίησή τους θα αποτελέσει λύση για ιδιοκτήτες, ανάσα για ενοικιαστές και μοχλό αναζωογόνησης για ολόκληρες γειτονιές.