Κενά ακίνητα, προκλήσεις και οδηγός για την αξιοποίηση τους

 Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,

Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε τροχιά εντυπωσιακής ανόδου. Οι τιμές αγοράς και μίσθωσης, ειδικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αυξάνονται με ρυθμούς που δυσκολεύουν νοικοκυριά και νέους επαγγελματίες. Παράλληλα, η ζήτηση για κατοικίες έως 120 τ.μ. υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά κατάλληλων κατοικιών, δημιουργώντας πιεστικές συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης στην εύρεση στέγης. Μέσα σε αυτό το σκηνικό αναδεικνύεται ένα παράδοξο: δεκάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές. Μόνο στην Αττική καταγράφονται περίπου 500.000 κενές κατοικίες, αριθμός που ξεπερνά το 1 εκατομμύριο πανελλαδικά. Γιατί, λοιπόν, σε μια περίοδο που η στέγη γίνεται είδος πολυτελείας, ένα τόσο μεγάλο απόθεμα παραμένει ανενεργό;

Οι λόγοι πίσω από την αδράνεια

 Η απάντηση βρίσκεται σε μια τριάδα παραγόντων:

1. Ηλικία και κόστος: Η πλειονότητα των ακινήτων ξεπερνά την τριακονταετία. Απαιτούνται σημαντικές επενδύσεις για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, τις οποίες οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να καλύψουν.
2. Δημόσια και θεσμικά ακίνητα: Χιλιάδες ακίνητα ανήκουν στο Δημόσιο, σε οργανισμούς, τράπεζες ή funds, που προτιμούν να τα διατηρούν κλειστά αντί να εμπλακούν σε μακροπρόθεσμες διαδικασίες αξιοποίησης.
3. Αναντιστοιχία με τη ζήτηση: Δεν βρίσκονται όλα τα κενά ακίνητα εκεί όπου υπάρχει έντονη στεγαστική πίεση. Έτσι, ενώ στην περιφέρεια υπάρχουν διαθέσιμες κατοικίες, στην Αττική και τα μεγάλα αστικά κέντρα η ζήτηση εκτοξεύεται.

Η Ελλάδα είναι από τις χώρες της Ευρώπης με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης αν και έχει πέσει κάτω του 70% σήμερα. Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ό,τι ανεβαίνει η ζήτηση για μισθώσεις κατοικιών. Στην πράξη, όμως, η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων (με περισσότερους από 40 διαφορετικούς φόρους και τέλη σε όλη τη διάρκεια ζωής τους), η οικονομική κρίση και η απουσία διαρκούς στεγαστικής πολιτικής και ειδικά αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων ή κοινωνικής κατοικίας, οδήγησαν σε στασιμότητα και σε στεγαστικό ζήτημα. Η οικονομική κρίση του 2010-2018 πάγωσε τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, ενώ η έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία χρόνια απέσυρε χιλιάδες ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά ειδικά σε τουριστικούς προορισμούς. Έτσι, η πίεση στη στέγη οξύνθηκε και οι τιμές μίσθωσης και πώλησης κατοικιών εκτοξεύθηκαν.Η Ελλάδα δεν είναι η μόνη χώρα που βρέθηκε αντιμέτωπη με κενά ακίνητα και στεγαστική κρίση. Ας δούμε που βρίσονται ορισμένες ενδεικτικές ευρωπαικές χώρες σύμφωνα με ειδησεογραφία.

• Ισπανία: Μετά το «σκάσιμο» της φούσκας το 2008, η χώρα βρέθηκε με εκατοντάδες χιλιάδες απούλητες κατοικίες. Η κυβέρνηση εισήγαγε κίνητρα για ενοικίαση, ενώ οι δήμοι απέκτησαν το δικαίωμα να αξιοποιούν κενά ακίνητα για κοινωνική στέγη. Το μέτρο μείωσε τις πιέσεις, αν και ορισμένες περιοχές παραμένουν υπερκορεσμένες.
• Ιταλία: Μέσω των προγραμμάτων «Bonus Ristrutturazione» και «Superbonus 110%», το κράτος επιδοτούσε μέχρι και το 100% των δαπανών για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις. Το πρόγραμμα, παρά τα προβλήματα εφαρμογής, αναζωογόνησε την αγορά και μείωσε τον αριθμό κενών ακινήτων.
• Πορτογαλία: Αντιμέτωπη με την εκτόξευση των ενοικίων λόγω AirBnB, η κυβέρνηση περιόρισε τις νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης και προσέφερε φοροαπαλλαγές σε όσους επέστρεφαν ακίνητα στη μακροχρόνια αγορά.
• Γερμανία: Η χώρα έχει μακρά παράδοση κοινωνικής κατοικίας. Χιλιάδες κενά δημόσια ακίνητα αξιοποιήθηκαν για ενοικίαση με ελεγχόμενο μίσθωμα. Σήμερα, περίπου το 40% των κατοικιών στο Βερολίνο ανήκει σε δημόσιους ή συνεταιριστικούς φορείς.
• Ολλανδία: Υιοθέτησε μοντέλο συνεργασίας δημοσίου και ιδιωτών. Ο δήμος παραχωρεί γη ή κτίρια, οι ιδιώτες αναλαμβάνουν την ανακαίνιση και, με αντάλλαγμα, δεσμεύονται να τα διαθέσουν ως κοινωνική στέγη για 20-30 χρόνια.

Τα παραδείγματα αυτά δείχνουν ότι η λύση δεν μπορεί να είναι αποσπασματική. Απαιτείται ολοκληρωμένο σχέδιο, θεσμική στήριξη και οικονομικά εργαλεία. Μια σημαντική διαφορά είναι ό,τι πολλές ευρωπαϊκές χώρες διαθέτουν κοινωνική κατοικία ενώ η Ελλάδα είναι στο μηδέν.

Η αξιοποίηση των κενών ακινήτων πρέπει να αποτελέσει εθνική προτεραιότητα.

Ενδεικτικά μέτρα μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής είναι:

• Κίνητρα ανακαίνισης: Σταθερά και γενναιόδωρα προγράμματα επιδότησης για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση. Όχι αποσπασματικά μέτρα με περιορισμούς, αλλά πολιτικές που θα αγκαλιάσουν μαζικά τους ιδιοκτήτες.
• Φορολογικά κίνητρα: Μείωση του φορολογικού βάρους για όσους εισάγουν ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση. Ένα απλό, δίκαιο και σταθερό σύστημα θα λειτουργήσει ως κίνητρο.
• Προστασία ιδιοκτητών: Θέσπιση αποτελεσματικών διαδικασιών απέναντι σε κακοπληρωτές, ώστε να περιοριστεί η ανασφάλεια. Παράλληλα, θετικά μέτρα για συνεπείς ενοικιαστές, όπως φορολογικές εκπτώσεις.
• Δημόσια ακίνητα: Χιλιάδες κτίρια του Δημοσίου μένουν ανενεργά. Αντί για λίγα μεγάλα έργα, απαιτείται ένας μηχανισμός μαζικής αξιοποίησης με κοινωνικό πρόσημο, ώστε να διατεθούν άμεσα σε ευάλωτες ομάδες.
• Συμπράξεις με ΟΤΑ και ιδιώτες: Οι Δήμοι μπορούν να παίξουν καθοριστικό ρόλο, αξιοποιώντας κενά ακίνητα με συνεργασίες που θα εξασφαλίζουν κοινωνικό όφελος αλλά και βιωσιμότητα.

 Όλα τα ανωτέρω στοιχεία οδηγούν στο ασφαλές συμπέρασμα ό,τι σήμερα είναι η μεγάλη ευκαιρία για αξιοποίηση των κενών κατοικιών και δεν υπάρχει σημαντικό επιχείρημα να διατηρούνται κενές και απαξιωμένες. Όποιος διαθέτει ένα κενό ακίνητο, τώρα είναι η ευκαιρία διάθεσης του. Ας δούμε ορισμένες πρακτικές ενέργειες για κενά ακίνητα που δεν έχουν ιδιοκτησιακά ζητήματα.

1. Εκτίμηση κατασκευαστικής κατάστασης. Υλοποίηση πρώτων ενεργειών μικρής αναβάθμισης.
2. Εκτίμηση για υπαγωγή σε κίνητρα ανακαίνισης, και απαλλαγή φόροθ μισθωμάτων. Κρίσιμη παράμετρος επιφάνεια κάτω των 100 τ.μ. και να είναι το ακίνητο δηλωμένο 3 έτη κενό.
3. Εκτίμηση και επιλογή ενός λογικού εύρους μίσθωσης κατοικίας με σκοπό την συμφωνία με ένα αξιόπιστο μισθωτή
4. Προώθηση ακινήτου μέσω αγγελιών, μεσιτικών γραφείων, προσωπικού δικτύου
5. Συμφωνία μίσθωσης με αξιόπιστο μισθωτή και βιωσιμο μίσθωμα ώστε να καταβάλλεται.

Συμπερασματικά, η κρίση στέγης δεν είναι ένα πρόσκαιρο φαινόμενο, είναι διεθνές με βάθος και δομικό, αλλά μια πραγματικότητα που επηρεάζει την κοινωνική συνοχή και την οικονομική ανάπτυξη. Η Ελλάδα λόγω ειδικών συνθηκών έχει μεγαλύτερο ζήτημα και κυρίως λόγω πλήρους έλλειψης κοινωνικής κατοικίας, και πολλά κενά ακίνητα ειδικά στους θεσμικούς φορείς, δημόσιο, τράπεζες, funds και ιδρύματα. Η αξιοποίηση των κενών ακινήτων μπορεί να αποτελέσει το «κλειδί» για την εξισορρόπηση της αγοράς και την ανακούφιση των πολιτών. Η διεθνής εμπειρία αποδεικνύει ότι οι λύσεις υπάρχουν. Αυτό που λείπει είναι ένα συνεκτικό σχέδιο, πολιτική βούληση και η αποφασιστικότητα να ξεπεραστεί η αδράνεια δεκαετιών. Οι κενές κατοικίες δεν είναι απλώς τούβλα και τσιμέντο. Είναι ανεκμετάλλευτος κοινωνικός και οικονομικός πλούτος, που μπορεί –και πρέπει– να επιστρέψει στην κοινωνία. Ενώ η κοινωνική κατοικία ένα λογικό ζητούμενο που αγνοείται όπως και η κοινωνική πλευρά τους κράτους.