Δημοσίευση ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ 27/10/2024

Τιμές πώλησης και μισθωμάτων κατοικιών. Ήρθε η ώρα της ήπιας προσαρμογής;

 Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO Τεχνική εταιρεία «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Το 2024 οι δείκτες και έρευνες για τις τιμές και μισθώματα κατοικίας δείχνουν την διατήρηση της ανοδικής τάσης τους. Είναι μια διαρκή τάση που ξεκίνησε από το 2017 και συνεχίζεται, αν και με διαρκώς μικρότερο ρυθμό. Είναι το αποτέλεσμα πολλών αιτιών και ειδικά της μεγάλης ύφεσης των ετών της κρίσης μεταξύ 2010-2016 που το επίπεδο τιμών κατοικιών έπεσε 40% και όπως φαίνεται θα προσεγγιστεί ξανά στο τέλος του έτους.  Σήμερα το κύριο ερώτημα είναι εάν θα γίνει προσαρμογή του επιπέδου τιμών και πότε? Τα κυριότερα φαινόμενα και τάσεις σήμερα σχετικά με τις τιμές κατοικιών, είναι τα ακόλουθα:

1. Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών, σύγχρονων νεόδμητων προδιαγραφών η παλαιότητας αλλά πλήρως ενεργειακά αναβαθμισμένων και ανακαινισμένων, έχουν σταθερή άνοδο, αλλά όπως αυτό καταγράφεται σε επίπεδο ζητούμενων τιμών, ζήτησης και αγγελιών. Οι τελικές πραγματικές τιμές και μισθώματα δεν είναι γνωστές και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2024 ήδη απαιτείται προσαρμογή τους τουλάχιστον 10-15% από τους πωλητές η εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ 10ετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Ήδη ένα φαινόμενο σημαντικό είναι η εξάρτηση της ζήτησης από αυτή του εξωτερικού, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Ήδη υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν φρενάρισμα των συναλλαγών που δείχνουν ότι οι συμφωνίες περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών, που λογικά θα προσαρμοστούν σταδιακά ειδικά στο στάδιο της τελικής διαπραγμάτευσης.
2. Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες μικρότερης επιφάνειας μέχρι 150τμ κατά κύριο λόγο. Αυτό συμβαίνει γιατί οι δυνατότητες της εγχώριας ζήτησης είναι δεδομένες και η ζήτηση εξωτερικού ειδικά για εξοχικές κατοικίες επίσης διοχετεύεται σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειες.
3. Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η πολιτεία εκτιμάει ότι σήμερα υπάρχουν τουλάχιστον 200 χιλιάδες ακίνητα κενά. Επίσης ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Εφόσον η πολιτεία εκκινήσει μια πολιτική κινήτρων για την μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά τότε μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, ειδικά κατοικία, θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων είναι μια μεγάλη πρόσκληση για την πολιτεία αλλά και τους ιδιοκτήτες τους, είτε αυτοί είναι φυσικά πρόσωπα είτε επιχειρήσεις ή θεσμικοί επενδυτές. Άλλωστε η σταδιακή αύξηση της προσφοράς θα οδηγήσεις σε σταδιακή προσαρμογή των τιμών.
4. Η ανασφάλεια δικαίου και προδιαγραφών στο θέμα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης ενδεχόμενα μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμό του ρυθμού κατασκευής νεόδμητων κατοικιών για αυτό πρέπει το νομοθετικό τοπίο να ξεκαθαριστεί άμεσα από την πολιτεία και την κυβέρνηση. Ειδάλλως θα οδηγηθούμε σε μια τάση μείωσης της προσφοράς με ενισχυτικά αποτελέσματα για τις τιμές των κατοικιών.
5. Η Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, που φτάνει σε παγκόσμιο επίπεδο άνω του 1 τρις ευρώ. Ο ρόλο της ενισχύεται λόγω των σημαντικών πλεονεκτημάτων της όπως η θέση, η ατέλειωτή ακτογραμμή και τα πολλά πανέμορφα νησιά, ο καιρός, η εστίαση, το επίπεδο εξυπηρέτησης, η υψηλή αξία του προσωπικού, το κορυφαίο επίπεδο ποιότητας κατασκευής, το υψηλό επίπεδο ασφαλείας και οι βελτιωμένες κτιριακές, αεροπορικές, οδικές και τεχνολογικές υποδομές. Επίσης η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει προϊόντα ποικίλλων χαρακτηριστικών από κατοικίες σε υπέροχα νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας, αστικά διαμερίσματα αλλά δίπλα στην θάλασσα ή και σαλέ στο βουνό. Για τους ενδιαφερομένους από το εξωτερικό, όλες τις χώρες, οι τιμές των 3.500-4000€/τμ και άνω δεν είναι απαγορευτικές, ειδικά σε σύγκριση με τις χώρες της Ευρώπης και για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας κατασκευής ενεργειακής κλάσης Α. Ενώ αναπτύσσεται τόσο η αγορά 2^η κατοικίας πχ εξοχικής αλλά και 1^η κατοικίας.

Το 2024 φαίνεται ότι είναι έτος ήπιας προσαρμογής, λογικό φαινόμενο αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Όμως η ευκαιρία λογικής ανάπτυξης παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με πολύ καλή απόδοση είναι εφικτές. Βέβαια οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπόψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στη τακτική τους ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και εάν στοχεύον σε ζήτηση εξωτερικού. Ενώ οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην ξεχνάμε άλλωστε η αγορά ακινήτων, και η Ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.