Αγορά Ακινήτων 2023: που είμαστε, που πάμε;

 Άρθρο Μ.Κρανίδη που Δημοσιεύθηκε Real news 9/4 ένθετο Real Estate 2023

 

Το 2023 είναι για την κοινωνία, οικονομία και βέβαια για την κρίσιμή αγορά ακινήτων ένα έτος μεταίχμιο. Ειδικά για την αγορά ακινήτων σήμερα είμαστε σε μια πολύ καλή θέση μετά από αρκετά έτη ενίσχυσης της αγοράς, της ζήτησης και των επενδύσεων και των μεταβιβάσεων. Όμως σήμερα, στη αρχή του 2023, ισχύουν ορισμένα φαινόμενα  που πρέπει να έχουν στη σκέψη και πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι, επαγγελματίες, επενδυτές μικροί και μεγάλοι για να αντιληφθούν την μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων.

Τα κυριότερα φαινόμενα είναι τα ακόλουθα:

1. Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών, που αποτελούν το 80% της αγοράς ακινήτων, έχουν σταθερή άνοδο, όπως αυτό καταγράφεται σε επίπεδο ζήτησης και αγγελιών. Σύμφωνα με δημόσια στοιχεία του δείκτη τιμών πώλησης κατοικιών του Portal Spitogatos αυτές αυξάνονται σταθερά τα τελευταία έτη και σίγουρα μέχρι και το 4^ο τρίμηνο του 2022 περίπου στο 10-12% ετησίως. Την άνοδο αυτή των τιμών κατοικιών την επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, που στηρίζονται στις εκτιμήσεις των τραπεζών, και επίσης δείχνουν ετήσια άνοδο το 2022 κοντά στο 10-12%. Επίσης η άνοδος των τιμών των ενοικίων κατοικιών είναι σταθερή τα τελευταία έτη και το 2022 επίσης φτάνει και ξεπερνάει μεσοσταθμικά το 10%. Οι τιμές νεόδμητων έχουν αυξηθεί σημαντικά, τόσο λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής και γης αλλά και λόγω της κατεύθυνσης πωλήσεων προς την ισχυρή ζήτηση εξωτερικού. Συνεπώς η πτώση των τιμών νεόδμητων κατοικιών είναι δύσκολη. Βέβαια οι τελικές τιμές πωλήσεων και ενοικίων δεν είναι γνωστές. και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2023 θα απαιτηθεί προσαρμογή τους από τους πωλητές η εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ 10ετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Η άνοδος των τιμών και της ζήτησης μεταξύ των ετών 2018-2022 σίγουρα εξηγείται και από το φαινόμενο του ελατηρίου όταν για περίπου 8 έτη, δηλαδή μεταξύ 2009-2016 η πτώση των τιμών κατοικιών έφτασε και το 40-45%.
2. Το 2022 συνεχίστηκε η αύξηση των κόστους κατασκευής και ανακαίνισης ακινήτων, γεγονός που εντείνει ανελαστικά στην αύξηση των επιπέδου τιμών των τελικών προϊόντων ακινήτων. Η αύξηση του ενεργειακού κόστους, των υλικών αλλά και των αμοιβών εργασίας είναι υψηλή και δύσκολα θα μειωθεί σημαντικά το 2023. Τα υλικά εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από εισαγωγές λόγω έλλειψη ελληνικής παραγωγής, ειδικά πρώτων υλών, και στην αγορά εργασίας η έλλειψη προσφοράς εξειδικευμένων εργατών και τεχνιτών, με δεδομένη την αύξηση της ζήτησης εργασίας, οδηγεί αναπόφευκτα σε υψηλότερο επίπεδο ημερομισθίων και αμοιβών.
3. Η  εξάρτηση της ζήτησης της ελληνικής αγοράς ακινήτων από αυτή του εξωτερικού. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία οι επενδύσεις ακινήτων το 2022 έφτασαν το ποσό ρεκόρ 2δις ευρώ, στοιχείο αναμφίβολα θετικό, αφού ξεπερνάει και το ρεκόρ του 2019. Αυτή η εξέλιξη δείχνει ολοκάθαρα ότι η Ελλάδα, λόγω των μεγάλων πλεονεκτημάτων της, πλέον βρίσκεται στο επίκεντρο των ξένων επενδυτών, μεγάλων κεφαλαίων και απλών φυσικών προσώπων. Ειδικά για την κατηγορία της 2^ης εξοχικής κατοικίας, τουρισμού, κλπ. Βέβαια η ζήτηση αυτή δεν είναι καθολική σε όλη την επικράτεια αλλά επικεντρώνεται στην Αθήνα, στις μεγάλες πόλεις, σε νησιά και παραλιακές περιοχές και συγκεκριμένες περιοχές της ενδοχώρας.
4. Η εγχώρια ζήτηση, από την εντατική των ετών των μνημονίων, έχει αναπτυχθεί αλλά περιορίζεται σε ένα περιορισμένο ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, του χαμηλού συγκριτικά διαθέσιμου εισοδήματος και της μεγάλης αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών και λειτουργίας των ακινήτων, όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε επίπεδο άνω του 6%. Ήδη υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν φρενάρισμα των συναλλαγών, της ζήτησης και αδυναμίας εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων, που δείχνουν ότι οι συμφωνίες περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών.
5. Η δυναμική το 2023 σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες κατά κύριο λόγο. Τα επαγγελματικά ακίνητα αφορούν μόνο μεγάλους παίκτες, ΑΕΕΑΠ, FUNDS, μεγάλες επιχειρήσεις και μεγάλοι αυτόνομοι επενδυτές. Οι μικρομεσαίοι είναι εκτός αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, με ελάχιστες δυνατότητες επενδύσεων σε επαγγελματική στέγη ή επενδυτικά ακίνητα γιατί δεν υπάρχει η ανάγκη και ζήτηση για αγορές νέων μεγαλύτερων επαγγελματικών χώρων και γιατί δεν υπάρχει και η οικονομική δυνατότητα για νέες αγορές.
6. Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η πολιτεία εκτιμάει ότι σήμερα υπάρχουν τουλάχιστον 200 χιλιάδες ακίνητα κενά, σε ιδιωτικά χαρτοφυλάκια αλλά και στο δημόσιο. Επίσης ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Είναι κρίσιμο η πολιτεία να εκκινήσει χθές μια πολιτική ισχυρών κινήτρων για την μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά τότε μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, ειδικά κατοικία, θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα. Είναι ένα μεγάλο στοίχημα της δημόσιας πολιτικής για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων ώστε να προκύψει η απαιτούμενη ισορροπία για την βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Συνεπώς το 2023 φαίνεται ότι είναι έτος προσαρμογής, με την πολιτική αβεβαιότητα υπαρκτή αφού η δημόσια πολιτική οφείλει άμεσα να προχωρήσει περαιτέρω σε απλοποίηση του πλαισίου, μείωση των φόρων και της γραφειοκρατίας στην αγορά ακινήτων, με λύσεις σε πολλά μικρά και μεγάλα προβλήματα πολεοδομικής και διαδικαστικής φύσης. Η προσαρμογή είναι ένα λογικό φαινόμενο αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς ουσιαστικό αντίκρισμα και άρα την μελλοντική ραγδαία πτώση των συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπόψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στη τακτική τους ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους. Ειδικά οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην ξεχνάμε άλλωστε η αγορά ακινήτων είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει πάντα θετικό αποτέλεσμα. Το 2023 είναι μια ευκαιρία να περιοριστεί η υπερβολή, οι άπληστες προσδοκίες, να λυθούν από την πολιτεία τα ανοικτά ζητήματα και να κερδίσει δομικά η βιώσιμη ισορροπία που τελικά οδηγεί και στην μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και εν γένει της  οικονομίας.