Η αυθαίρετη δόμηση έχει ως αντίδοτο-λύση την ενίσχυση της νόμιμης δόμησης

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», www.kramaproperty.com, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ.

Σήμερα, η πολιτεία και του Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος διατρανεί την πρόθεση του για περαιτέρω περιορισμό της νέας αυθαίρετης δόμησης, με λίγες όμως πράξεις και ουσιαστική δράση. Όμως, η ορθή απλή κοινή διαπίστωση για πλήρη περιορισμό της αυθαίρετης δόμησης προϋποθέτει ως ικανή και αναγκαία συνθήκη την εξασφάλιση και υποστήριξη της νόμιμης δόμησης, είναι το μεγάλο αντίδοτο. Οι στεγαστικές ανάγκες είναι πολύ μεγάλες, η ζήτηση δυνατή μια απαιτείται η δημιουργία νέας προσφοράς και ειδικά νεόδμητων ακινήτων άρα νέας νόμιμης δόμησης. Η σημερινή κυβέρνηση , επι 6ετία, έχει αποτύχει στην συγκεκριμένη προϋπόθεση. Σήμερα η νόμιμη δόμηση διακατέχεται από πλήρη ανασφάλεια δικαίου και πλαισίου. Ας αναλύσουμε επιγραμματικά τρία σημαντικά ζητήματα που οδηγούν σε ανασφάλεια δικαίου, νομοθετική ασάφεια σε τέσσερα ζητήματα που αφορούν την νόμιμη δόμηση σε οικόπεδα εντός και εκτός σχεδίου.

1. Το πρώτο ζήτημα αφορά τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου, για την οποία η πολιτεία, μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, έχει υποχρέωση εδώ και δύο χρόνια να επιλύσει το θέμα της αναγνώρισης των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές. Αυτό το ζήτημα περιορίζει τη δόμηση σε εκατοντάδες ιδιοκτησίες άνω των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου, οδηγώντας σε απαξίωσή τους. Η κεντρική νομοθεσία που σχετίζεται με τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου έχει ψηφιστεί από το 2003, ενώ προϋπήρχε νομοθεσία από το 1978 και το 1985. Η βασική λογική αυτής της νομοθεσίας είναι ότι για να θεωρείται ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια, όπως ελάχιστη επιφάνεια, συνήθως 4 στρέμματα, και ελάχιστο πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη οδό. Ωστόσο, το κράτος δεν έχει προχωρήσει σε μελέτες αναγνώρισης των οδών εδώ και 20 χρόνια! Έτσι, ελάχιστες οδοί στην εκτός σχεδίου περιοχή της χώρας, κυρίως στην περιφέρεια, είναι επίσημα αναγνωρισμένες, όπως οι εθνικές οδοί και το πρωτεύον δίκτυο. Το 2023 αναδείχθηκε το συγκεκριμένο ζήτημα και έλλειμα εφαρμογής της νομοθεσίας από το ΣτΕ σε σχετικές υποθέσεις νόμιμων οικοδομικών αδειών  και δυστυχώς το αρμόδιο υπουργείο δεν έχει κάνει καμία σχετική ουσιαστική ενέργεια και αναμένει εν υπνώσει αμέριμνο.
2. Το δεύτερο ζήτημα σχετίζεται με τη νόμιμη δόμηση εντός σχεδίου και ειδικότερα με τη νομοθεσία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ο οποίος ψηφίστηκε το 2012. Ορισμένα άρθρα του νόμου αυτού επιτρέπουν την αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους των κτιρίων σε περιπτώσεις μείωσης κάλυψης, φυτεμένων δωμάτων και κτιρίων υψηλής ενεργειακής κλάσης. Αυτά τα κίνητρα ήταν απαραίτητα τότε για την τόνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Ωστόσο, από το 2016, όταν ξεκίνησε η νέα ραγδαία αύξηση της κατασκευής, προέκυψε ένα σοβαρό πρόβλημα. Ο νομοθέτης ευνόησε τη σωρευτική εφαρμογή όλων των άρθρων που παρέχουν μπόνους, με αποτέλεσμα η απληστία ορισμένων κατασκευαστών να οδηγήσει σε κτίρια με υπερβολική δόμηση και ύψος σε σχέση με τους συνήθεις όρους της περιοχής. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έθεσε ένα ασαφές όριο, ενώ οι αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων έχουν δημιουργήσει ανασφάλεια δικαίου και ασάφεια, με διαφορετική εφαρμογή ανά δήμο και περίπτωση. Αυτό έχει οδηγήσει σε φρένο και αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων και στις νέες αναπτύξεις, με 15.000 άδειες υπο άμεση αναθεώρηση, αλλά και πολλές συμφωνίες και νέα πλάνα κατασκευής να ακυρώνονται ή να αναβάλλονται.
3. Τον τρίτο ζήτημα είναι οι εξωφρενικά αργές διαδικασίες ένταξης σχεδίων ακόμη διαρκούν δεκαετίες με αποτέλεσμα, ακόμη και στα αστικά κέντρα, να είναι μεγάλες περιοχές υπό ένταξη η εκτός σχεδίου με αδυναμία νόμιμης δόμησης και γη δεκάδων στρεμμάτων χωρίς υποδομές, περιβαλλοντική και αντιπλημμυρική προστασία, με πολλά ακίνητα χωρίς δυνατότητα δόμησης και αξιοποίησης.
4. Το τέταρτο ζήτημα αφορά την διαχρονική λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης ακόμη σε εξαιρετικά προβληματικό επίπεδο, χωρίς δομές και επαρκή στελέχωση, με πολύ μεγάλες καθυστερήσεις και αδυναμία στήριξης της νόμιμης δόμησης και των σχετικών αδειών και πράξεων δόμησης. Πραγματικά, είναι απαράδεκτη η αδιαφορία της σημερινής κυβέρνησης να στηρίξει ουσιαστικά με μια άμεση μεταρρύθμιση και αποτελεσματική στήριξη των Υπηρεσιών Δόμησης, που είναι ο κύριος δημόσιος φορέας της νόμιμης δόμησης. Επίσης επιτέλους να δοθεί λύση στις απίστευτες πολύμηνες και πολυετής αργοπορίες στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες και στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, που άμεσα μπορούν να επιταχυνθούν και μαζί με απλοποίηση της νομοθεσίας και γραφειοκρατίας, που ύπάρχουν μεγάλα περιθώρια απλοποίησης, παρά ορισμένες βελτιώσεις μεσώ ψηφιακών πλατφορμών τα τελευταία έτη.

Η κυβέρνηση πρέπει να επιβάλει μια τάξη στο χάος που επικρατεί στον τομέα της πολεοδομίας στη χώρα, το οποίο χαρακτηρίζεται από καθυστερήσεις στην ένταξη σχεδίων, ένα περίπλοκο πλαίσιο όρων δόμησης και πολλές χρονοβόρες διαδικασίες για την έγκριση αδειών δόμησης. Ωστόσο, μετά από έξι χρόνια, φαίνεται ότι είναι αργά και δεν υπάρχει μια σαφής πολιτική στήριξης της νόμιμης δόμησης, του αντίδοτου στην αυθαίρετη και σε ένα ακόμη θέμα το κράτος ταλαιπωρεί και δεν λύνει το ζήτημα μη λαμβάνοντας τις σωστές αποτελεσματικές αποφάσεις.