Δημοσιεύθηκε στο ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ 29/12/2024
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
Το 2025 ετοιμάζεται να ξεκινήσει και υπάρχουν ακόμη πολλά κρίσιμα ανοικτά ζητήματα ακίνητης περιουσίας των 7 εκατ. Ελλήνων ιδιοκτητών και η αντιμετώπιση τους στην ουσία διαμορφώνει και αποτελεί ένα ζητούμενο και εν τέλει μια ολοκληρωμένη πολιτική στέγης και ακινήτων.
Επτά (7) σημαντικά ζητήματα σχετικά με την ακίνητη περιουσία και στέγη είναι επιγραμματικά τα κάτωθι:
- Η στήριξη της κοινωνικής στέγης με αξιοποίηση χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου και την κοινωνική κατοικία. Προγράμματα όπως το ΣΤΕΓΗ ΓΙΑ ΝΕΟΥΣ με επιδότηση επιτοκίου, το ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ-ΜΙΣΘΩΝΩ, και το ΚΑΛΥΨΗ με επιδότηση ενοικίου είναι δύο τέτοια παραδείγματα πολιτικής αλλά δεν επαρκούν. Η κυβέρνηση οφείλει να εξασφαλίσει πόρους για κατασκευή κοινωνικής κατοικίας. Ένα κονδύλι 1δις θα οδηγούσε σε κατασκευή 10.000 διαμερισμάτων σύγχρονων προδιαγραφών σε 2 έτη σε δημόσια γή, που υπάρχει. Επίσης μια σχετική πρόταση είναι η αξιοποίηση των δημοσιών ακινήτων ως κοινωνική στέγη, μέσω των Δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές.
- Η πολιτική εξισορρόπησης των τιμών και ενοικίων κατοικίας, που σήμερα παραμένουν σε υψηλό επίπεδο με κύριο μέλημα την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η ανισορροπία άλλωστε προέρχεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση και της αδυναμία προσφοράς κατοικιών κατάλληλων προς στέγαση. Η πολιτεία οφείλει να δημιουργήσει ένα ολοκληρωμένο πλέγμα δράσεων όπως κίνητρα για την αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών που υπάρχουν στις τράπεζες, funds, φορείς, δημόσιο και σε φυσικά πρόσωπα. Είναι μία πολιτική κλειδί και για την μείωση των ενοικίων. Η πρόσφατη ρύθμισης απαλλαγή φορολογίας μισθωμάτων για αξιοποίηση κενών κατοικιών είναι θετική αλλά με περιορισμένη επιρροή λόγων των πολλών περιορισμών και κριτηρίων. Γενικά η σύνδεσης της μείωση μισθωμάτων κατοικιών με ταυτόχρονη μείωση φορολογίας ακινήτων είναι μια φιλοσοφία που μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά.
- Ο περιορισμός του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης των ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών. Η ραγδαία αύξηση τους τα προηγούμενα έτη απαιτεί μια σταθερή ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης, ώστε να είναι βιώσιμη η καθημερινή λειτουργία των ακινήτων, όπως η πτώση του ενεργειακού κόστους, του κόστους ηλεκτρισμού, του κόστους κατασκευής-ανακαίνισης και η πτώση του εξαιρετικά υψηλού γενικού κόστους στέγης και λειτουργίας για τους εκατ. ιδιοκτήτες ή μισθωτές τους.
- H νέα μόνιμη μείωση της φορολογίας ακινήτων όπως του ΕΝΦΙΑ με κίνητρα έκπτωσης και κατάργηση συμπληρωματικού τμήματος, του φόρου μισθωμάτων και σύμπτυξη η κατάργηση των 45 λοιπών επιβαρύνουν ένα ακίνητο σε όλες τις φάσεις εξέλιξης του, όπως η αυτόματη διακοπή χρέωσης δημοτικών τελών στα κενά ακίνητα στα οποία κόβεται το ρεύμα. Η καθολική απαλλαγή του ΕΝΦΙΑ για διατηρητέα κτίρια αξίας μέχρι 400 χιλιάδες ευρώ και η περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ στα ασφαλισμένα ακίνητα φυσικών προσώπων αξίας μέχρι 500 χιλιάδες ευρώ είναι δύο πολύ καλές κινήσεις. Σε αυτή την λογική πρέπει να κινηθεί η Πολιτεία το 2024 όπως για παράδειγμα να συνδέσει τα νέα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού με έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ και όχι νέας δόμησης.
- Η προστασία και στήριξη των ιδιοκτητών για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων. Με την κατάργηση της επέκταση και βελτίωση των προδιαγραφών και ειδικά της ταχύτητας υλοποίησης των προγραμμάτων επιδότησης τύπου ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ και την διεύρυνση και υιοθέτηση μόνιμων φορολογικών κινήτρων, πχ της έκπτωσης φόρου 16.000€ για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων. Μια ενέργεια που επίσης θα ενισχύσει την αξιοποίηση χιλιάδων κενών κατοικιών, την αύξηση της προσφοράς και τη μείωση του επιπέδου τιμών τους. Το 2025 ήδη ξεκινάει το νέο ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ και το πρόγραμμα ΑΝΑΒΑΘΜΙΖΩ, με σημαντικές επιδοτήσεις.
- Η άμεση λύση του μεγάλου ζητήματος της νόμιμης δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Απαιτείται νομοθετική παρέμβαση για την άμεση αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές καθώς και για την οριστική προστασία χιλιάδων ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου, ειδικά από την απαξίωση τους και τις αναίτιες διεκδικήσεις του Δημοσίου. Ε΄να θέμα που έχει αναίτια βαλτώσει πεί 3 έτη δημιουργώντας ένα σημαντικό ζήτημα ανάπτυξη νόμιμης δόμησης. Η λύση δεν μπορεί να είναι μόνο η αναμονή για τα νέα πολεοδομικά σχέδια αλλά μια άμεση νομοθεσία που θα ορίζει λογικά της προδιαγραφές αναγνώρισης οδών εκτός σχεδίου.
- Η ξεκάθαρη ισορροπημένη οργάνωση των πολεοδομικών ζητημάτων όπως: 1.Tου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012 που έχει δημιουργήσει μεγάλη αναστάτωση μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ 2. Της άμεσης επιτάχυνσης των εντάξεων σχεδίου. 3. Της άμεσης ενεργοποίησης της ρύθμισης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 που αναίτια σταμάτησε το 2020, και 4. Της ορθής ολοκλήρωσης του κτηματολογίου και των δασικών χαρτών σωστά και με δίκαιο και λογικό τρόπο για τους ιδιοκτήτες προστατεύοντας τα δικαιώματα τους, ολοκληρώνοντας όλα τα αιτήματα αντιρρήσεων και όχι «καταστρατηγώντας ή υφαρπάζοντας» τα.
Το 2024 έχει παρέλθει χωρίς δομική λύση για όλα τα ανωτέρω ζητήματα. Έχουν γίνει βήματα αλλά τα ζητήματα παραμένουν καθώς είναι δομικά και πολυετή. Βελτιώσεις και αλλαγές θετικές έχουν γίνει όμως και ουσιαστικές παραλείψεις και καθυστερήσεις. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις στο θέμα της Golden Visa και των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι επαρκείς και πετυχαίνουν μια βιωσιμότητα μεταξύ ανάπτυξης, επενδύσεων και λογικής. Τα 7 ζητήματα έχουν συζητηθεί και αναλυθεί διεξοδικά στη στήλη μας και θα συνεχίζουμε και το 2025, οι λύσεις δομικής βελτίωσης υπάρχουν και είναι εφικτές. Απαιτείται βούληση της κυβέρνησης και της πολιτείας γιατί αφορούν εκατ. συμπολίτες μας και βέβαια να απαιτούν άμεσα ολοκληρωμένη παρέμβαση και όχι αποσπασματικά μέτρα. Καλή Χρονιά λοιπόν με περισσότερη ουσία, αποτέλεσμα και όχι επιδερμικές επικοινωνιακές προσεγγίσεις.