Άρθρο ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ 15/12/2024.
Αντισυνταγματικά τα Μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, απαιτείται οριστική βιώσιμη λύση μετά και την απόφαση του ΣτΕ
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», www.kramaproperty.com, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ.
Η απόφαση του ΣτΕ, που όμως τώρα αναμένεται να δημοσιευθεί επίσημα, αποσαφηνίζει σε μεγάλο βαθμό το ασαφές και σημαντικό ζήτημα με τα λεγόμενα άρθρα 10,15,19 και 25 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού σχετικά με τα μπόνους δόμησης και ύψους, ο οποίος ισχύει από το 2012. Πρακτικά αφορούν ορισμένα άρθρα του Νόμου που αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης και το επιτρεπόμενο ύψος σε περιπτώσεις μείωσης κάλυψης, φυτεμένων δωμάτων και κτιρίων πολύ υψηλής ενεργειακής κλάσης- μηδενικής κατανάλωσης. Κίνητρα που κρίθηκαν το 2012 αναγκαία για την ταχύτερη έξοδο από την εντατική της κατασκευαστικής δραστηριότητας και την έναρξη των μηδενικών επενδύσεων σε νεόδμητα έργα. Όμως από το 2016 που ξεκίνησε η επανεκκίνηση της κατασκευαστικής δραστηριότητάς και φάνηκαν τα αποτελέσματα της εφαρμογής των μπόνους και την υπερβολικής αύξησης του ύψους και της δόμησης, σε σχέση με τα υφιστάμενα κτίρια στις πόλεις τότε προέκυψε εμφανώς το πρόβλημα. Αποδεικνύεται ότι οι κυβερνήσεις και οι νομοθέτες δεν προέβλεψαν εγκαίρως και ξεκάθαρα την απαγόρευση της σωρευτικής εφαρμογής και την ισορροπημένη εφαρμογή των μπόνους, αγνοώντας επιδεικτικά τα πολεοδομικά σχέδια των Δήμων. Συνεπώς το νομοθετικό πλαίσιο και η απληστία ορισμένων κατασκευαστών οδήγησε σε κτίρια πολύ μεγαλύτερης δόμησης και ύψους σε σχέση με τους συνήθεις όρους δόμησης της περιοχής. Τελικά οι αντιδράσεις κοινωνικών φορέων, πολιτών, οι αποφάσεις δημοτικών συμβουλίων ανέδειξαν την υπόθεση που κατέληξε στην συγκεκριμένη απόφαση του ΣτΕ που κρίνει και γνωμοδοτεί ώς αντισυνταγματικά τα συγκεκριμένα άρθρα με τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Η απόφαση αναφέρει συνοπτικά ότι από την αντισυνταγματικότητα των συγκεκριμένων άρθρων δεν επηρεάζονται τα έργα που ήδη υλοποιούνται αποδεδειγμένα, βάσει οικοδομικών αδειών, με μπόνους αλλά προφανώς μπλοκάρει τα έργα που οι άδειες δόμησης δεν έχουν εκδοθεί ή είναι σε διαδικασία έκδοσης ή δεν έχουν προχωρήσει σε έναρξη εργασιών. Αυτές οφείλουν να αναθεωρηθούν άμεσα και να προσαρμοστούν στις συνταγματικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Βέβαια οι άδειες που δεν αξιοποιούν τα μπόνους δεν έχουν κανένα ζήτημα.
Παράλληλα η εξέλιξη δημιουργεί απόνερα και επηρεάζει την αγορά ακινήτων. Η δομική αλλαγή αφορά διάφορα ζητήματα με κύρια τα εξής:
1) Μειώνει την αξία γης λόγω περιορισμού δομήσιμης επιφάνειας
2) Οδηγεί στο αέρα τις σημερινές διαπραγματεύσεις για νέα έργα με αναθεώρηση της αξίας τους
3) Οδηγεί σε πλήρη αναθεώρηση τα έργα με οικοδομικές άδειες με μπόνους που είχαν προπωλήσει διαμερίσματα, με νομικά ζητήματα προφανώς και αλαλούμ με αναθεώρηση προσυμφώνων πώλησης.
4) Οδηγεί σε μελλοντική αύξηση τιμής ανά τ.μ. των έργων με μπόνους που θα χάσουν την πρόσθετη δόμηση όταν έχουν ήδη αγοράσει το οικόπεδο και έχουν συντάξει τα επενδυτικά σχέδια τος, με άλλες προβλέψεις και δόμηση.
Η κυβέρνηση δεν έχει άμεση ευθύνη για τις αποφάσεις του ΣτΕ, όμως έχει μεγάλη ευθύνη για την καθυστέρηση νομοθέτησης και επίλυσης τέτοιων πολεοδομικών ζητημάτων επί 5ετία, που τα γνώριζε γιατί είναι συγκεκριμένα και σαφή με κοινωνική επιρροή. Γενικά οφείλει να βάλλει μια τάξη στο πολεοδομικό αλαλούμ που επικρατεί στη χώρα με το θέμα των μπόνους του Οικοδομικού Κανονισμού, το θέμα των όρων δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμησης με την αναγνώριση των οδών, των εντάξεων σχεδίων και ορισμένων χρονοβόρων εγκρίσεων για τις άδειες δόμησης όπως το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Είναι το αναγκαίο βήμα για την βιώσιμη ανάπτυξη, δικαιολογίες δεν υπάρχουν γιατί αφορούν εκατομμύρια ιδιοκτησίες, πολιτών και επιχειρήσεων, δηλαδή το ευρύ κομμάτι της κοινωνίας και της μαζικής οικονομίας!