Δημοσιεύθηκε στο ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ 25/8/2024
Τα ισχυρά φορολογικά κίνητρα αναπτυξιακό εργαλείο και κοινωνικό όπλο για στεγαστικό.
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY”,Μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, manoskranidis@gmail.com
Τα φορολογικά κίνητρα στο κλάδο ακίνητης περιουσία και κατασκευών, που αφορά πάνω από 6εκ πολίτες, είναι ένα σημαντικό αναπτυξιακό και κοινωνικό εργαλείο. Το 2024 η κυβέρνηση έχει δώσει παράταση ισχύος για τρία ισχύοντα φορολογικά κίνητρα. Τα μέτρα αυτά αφορούν:
- Στην απαλλαγή των μεταβιβάσεων νεόδμητων κτισμάτων από την επιβολή ΦΠΑ 24%.
- στην αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων
- Στην έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων των δαπανών για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση ακινήτων μέχρι ποσού 16.000€.
Από την εφαρμογή τους τα προηγούμενα έτη αποδεικνύεται ότι τα δύο πρώτα της αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και της αναστολής του φόρου υπεραξίας πραγματικά λειτούργησαν μαζικά για την περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς ακινήτων , την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, της εργασίας και της οικονομίας. Δυστυχώς το 3ο κίνητρο της έκπτωση των δαπανών υπηρεσιών εργασιών ανακαίνισης, ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης δεν πέτυχε και αξιοποιήθηκε από λίγους συμπολίτες μας..
Ας δούμε πιο συγκεκριμένα τα εν λόγω φορολογικά κίνητρα και την εφαρμογή τους.
1) Η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων θα παραταθεί μέχρι 31/12/2025. Το κίνητρο αφορά όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν οικοδομικές άδειες ανέγερσης από την 1η-1-2006 και μετά δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους για πρώτη φορά για χρήση, εφόσον οι κατασκευαστές υποβάλουν αιτήσεις αναστολής, αλλά με τον πολύ χαμηλότερο φόρο μεταβίβασης 3% που ισχύει και για τα παλαιά κτίσματα (οι μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίες έχουν απαλλαγή φόρου)
2) Η αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας 15% των πωλητών, στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα παραταθεί για δύο ακόμη έτη. Έτσι, όσοι φορολογούμενοι θα πουλήσουν ακίνητα κατά τα επόμενα 2 έτη (2024-25) δεν θα πληρώσουν φόρο 15% επί της διαφοράς μεταξύ τις τιμής που απέκτησαν και της τιμής στις οποίες θα πουλήσουν τα ακίνητα τους. Ως εκ τούτου, οι τιμές πώλησης των ακινήτων δεν θα επηρεαστούν περαιτέρω ανοδικά από την επιβολή αυτού του φόρου και οι πωλητές-ιδιοκτήτες θα ωφεληθούν σημαντικά. Ένας φόρος που είναι σε αναστολή για αρκετά έτη και γενικά πρέπει να εξεταστεί η κατάργηση του.
3) Η έκπτωση, μόνο από φυσικά πρόσωπα, των δαπανών υπηρεσιών ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης κτισμάτων από τον φόρο εισοδήματος των επομένων 5. Το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται είναι τα 16.000 ευρώ συνεπώς το ανώτατο ποσό έκπτωσης φόρου εισοδήματος που δικαιούται ο ιδιοκτήτης σε κάθε ένα από τα 5 επόμενα έτη ισχύος της έκπτωσης φθάνει τα 3200 ευρώ (20% των 16000 ευρώ). Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται οι δαπάνες για τις εργασίες κατά 75 τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών μέχρι 25%. Η εξόφληση των νόμιμων παραστατικών πρέπει να γίνει υποχρεωτικά με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής, κλπ.). Το κίνητρο άλλαξε το 2024 καθώς το 2023 είχε αποτύχει με ελάχιστη εφαρμογή λόγω των ακολούθων λόγων α) του περιορισμού του κόστους των υλικών που αποτελεί τουλάχιστον το 50% του έργου β) τον περιορισμό της έκπτωσης μόνο στο φόρο εισοδήματος γ) το γεγονός ότι το κίνητρο δεν καλύπτει ακίνητα τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί και τα οποία δεν μπορούν να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης και επιδοτήσεων. Η βελτιωμένη μόνιμη εφαρμογή του μπορεί να αποτελέσει ένα μόνιμο πρόγραμμα μαζικών επενδύσεων τύπου εξοικονομώ με εξασφάλιση δημοσίων εσόδων!
Κάθε φορολογικό κίνητρο είναι σημαντικό και αναπτυξιακό και ένα ολοκληρωμένο πλέγμα μπορεί να δώσει ώθηση για δημιουργία προσφοράς ακινήτων για την βελτίωση τυο στεγαστικού ζητήματος. Ειδικά η αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας έχουν μαζική επιρροή, κάτι που δυστυχώς δεν συμβαίνει ακόμη για το 3ο κίνητρο της έκπτωσης φόρου στις ανακαινίσεις. Είναι απαραίτητο αυτό να βελτιωθεί όπως αναφέρθηκε εκτενώς ανωτέρω. Επίσης να αποκλειστεί κάθε σκέψη για αύξηση φόρων όπως πχ για τα κενά ακίνητα μια ενδεχόμενη τιμωριτική αύξηση του ΕΝΦΙΑ. Εάν προστεθεί και ένα πλέγμα λοιπών κινήτρων, που συνεχίζουν να ισχύουν, όπως η απαλλαγή φόρου για γονικές παροχές-δωρεές σε συγγενείς πρώτου βαθμού για ακίνητα ή χρηματικά ποσά αξίας 800 χιλιάδες ευρώ και η φορολογικής απαλλαγής εις διπλούν για δαπάνες ενεργειακής αναβάθμισης των επιχειρήσεων, τότε η εν λόγω κυβέρνηση αποδεικνύει ότι έχει αντιληφθεί την αξία των φορολογικών και αναπτυξιακών κινήτρων άρα μπορεί και να διευρύνει αυτή τη λογική. Άλλωστε η ανάπτυξη της οικονομίας τα τελευταία 4 έτη οφείλεται και σε αυτό το θετικό πλαίσιο.