Δημοσιεύθηκε στον ΕΛΕΥΘΕΡΟ ΤΥΠΟ και στο portal statesmen.gr
Η πρόσφατη ένταξη στο σύστημα αντικειμενικών αξιών 4.489 περιοχών σε 25 νομούς της επικράτειας αλλά και η δεδηλωμένη πρόθεση, βάσει μνημονίου, της πολιτείας για αύξηση των αντικειμενικών τιμών στα αστικά κέντρα το 2011 δημιουργούν ουσιαστικές παρενέργειες στην αγορά ακινήτων. Άλλωστε από το ύψος των αντικειμενικών τιμών εξαρτώνται περίπου 20 φόροι, τέλη, εισφορές και πρόστιμα ακινήτων όπως ο φόρος μεταβίβασης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας, ο ΦΠΑ, οι φόροι κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής, και το τέλος ακίνητης περιουσίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αναμένεται να επιβαρυνθούν περισσότερο φορολογικά το 2011 οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οι εν δυνάμει ιδιοκτήτες.
Δύο είναι τα επιχειρήματα που μπορεί να θέσει η κυβέρνηση για την αύξηση των αντικειμενικών τιμών. Πρώτον, η δημοσιονομική ανάγκη για αύξηση των εσόδων και δεύτερον η προσπάθεια για μείωση της φοροδιαφυγής στην αγορά ακίνητης περιουσίας, ειδικά σε περιοχές κατοικίας που η εμπορική τιμή είναι εμφανώς μεγαλύτερη της αντικειμενικής τιμής. Τα επιχειρήματα αυτά είναι μεν θεμιτά αλλά φαντάζουν σήμερα αδύναμα μπροστά στην βαθειά ύφεση που έχει εισέλθει η αγορά ακίνητης περιουσίας και η οικοδομή. Είναι μια προσέγγιση στη λογική του μνημονίου αλλά όχι η κατάλληλη συνταγή σε περίοδο ύφεσης και αρνητικών τάσεων της κτηματαγοράς. Η αύξηση αντικειμενικών τιμών αναμένεται να λειτουργήσει αρνητικά, πρώτον όσον αφορά στη ψυχολογία του αγοραστικού και επενδυτικού κοινού και δεύτερον όσον αφορά στις προσδοκίες του κοινού αφού το κόστος συναλλαγής και ιδιοκτησίας ενός ακινήτου θα αυξηθεί.
Βέβαια αφού η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι αναγκαστική βάσει συμφωνίας του μνημονίου τότε πρέπει να εφαρμοστεί με τον κατάλληλο τρόπο με σωστό τρόπο βάσει των συνθηκών της κτηματαγοράς. Με μοναδικό στόχο να επιτευχθούν οι δημοσιονομικοί στόχοι χωρίς να διαταραχθεί η πορεία της αγοράς περαιτέρω αρνητικά. Κρίσιμες παράμετροι μιας ενδεχόμενης αύξησης αποτελούν τα κριτήρια όπως η εκτίμηση των τιμών ζώνης, τα κριτήρια επιλογής των περιοχών προς αύξηση, το μέγεθος της αύξησης ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτων, οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας και βέβαια η εκτίμηση των εμπορικών τιμών. Ειδικά η τελευταία φαντάζει έωλη υπόθεση όταν είμαστε σε μια εποχή που οι εμπορικές τιμές επιβραδύνονται και μάλιστα όχι ομοιόμορφα αλλά μονοσήμαντα βάσει της θέσης, των χαρακτηριστικών, της κατηγορίας και της παλαιότητας του ακινήτου.
Ξεχωριστό σημείο η κατηγορία των επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων. Οι ξεχασμένοι συντελεστές εμπορικότητας δεν συμβαδίζουν με την σύγχρονη πραγματικότητα της αγοράς και της οικονομίας. Μια ορθή παρέμβαση πρέπει να κινηθεί σε μείωση των συντελεστών εμπορικότητας άρα και μείωση των αντικειμενικών τιμών επαγγελματικών ακινήτων. Άλλωστε σήμερα συμβαίνει όλο και πιο συχνά το παράδοξο η αντικειμενική τιμή τους να υπερβαίνει την εμπορική τιμή αφού η αγορά εμφανίζει ισχυρή πτώση και οι τιμές σημαντική κάμψη. Όταν οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων έχουν διψήφια πτωτική πορεία και αναμένεται πιεστούν περαιτέρω το 2011 η πολιτική κατεύθυνση σχετικά με τις αντικειμενικές τιμές είναι ολοφάνερο ότι πρέπει να κατευθυνθεί μειωτικά και όχι αυξητικά! Τουλάχιστον αυτό υποδεικνύει η δίκαιη κοινωνικά και αναπτυξιακή προσέγγιση αλλά και η κοινή λογική.
Γενικά τα έσοδα για το 2011 από φόρους σε ακίνητα η κυβέρνηση μπορεί να τα πετύχει με βιώσιμο και μη βιώσιμο τρόπο. Ο βιώσιμος είναι να απαλυνθεί η φορολογική επιβάρυνση της αγοράς ώστε να ενισχυθούν οι συνολικές συναλλαγές ακινήτων και η αγορά με αποτέλεσμα να αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα και τέλη μεταβίβασης, ενώ ο μη βιώσιμος είναι να ανέβουν οι φόροι κατοχής και μεταβίβασης αλλά να πέσουν ακόμη περισσότερο οι συναλλαγές και από το 2012 η ιδιοκτησία ακινήτου να αποτελεί περιπέτεια και τα έσοδα ένα δύσκολο στοίχημα. Ας ελπίσουμε λοιπόν η αναπτυξιακή λογική να πρυτανεύσει όποιων απόλυτων δημοσιονομικών λογικών ώστε και οι Έλληνες πολίτες να εξασκήσουν την μεγαλύτερη τους αγάπη, την αγορά και επένδυση ακινήτων!