Ο χάρτης με όλα τα προγράμματα, επιδόματα και φοροκίνητρα
Τα τελευταία χρόνια έχουν θεσπιστεί δεκάδες προγράμματα, επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα και ρυθμίσεις που αφορούν τη στέγη και την ακίνητη περιουσία. Άλλα υποστηρίζουν την αγορά πρώτης κατοικίας, άλλα την ανακαίνιση κενών ή παλαιών κατοικιών, άλλα την ενεργειακή αναβάθμιση και άλλα την επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν επίσης επιδόματα για ενοικιαστές, φοιτητές, ευάλωτα νοικοκυριά, ανασφάλιστους υπερήλικες και εργαζομένους που υπηρετούν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους.
Η νέα Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, στη διεύθυνση stegasi.gov.gr, καταγράφει συνολικά 43 προγράμματα, φορολογικές ρυθμίσεις και λοιπές παρεμβάσεις. Η δημιουργία της αποτελεί θετικό και αναγκαίο βήμα, καθώς για πρώτη φορά ο πολίτης μπορεί να βρει συγκεντρωμένες πληροφορίες που μέχρι σήμερα ήταν διάσπαρτες σε υπουργεία, δημόσιους οργανισμούς, τράπεζες και διαφορετικές ηλεκτρονικές εφαρμογές.
Ωστόσο, χρειάζεται μία ουσιαστική διευκρίνιση: τα 43 καταγεγραμμένα μέτρα δεν είναι 43 ανοικτές επιδοτήσεις. Ορισμένα προγράμματα δέχονται αιτήσεις, άλλα είναι διαρκή επιδόματα ή φορολογικές ρυθμίσεις, άλλα βρίσκονται σε εξέλιξη μόνο για όσους έχουν ήδη ενταχθεί και άλλα παραμένουν υπό σχεδιασμό.
Ο μέσος πολίτης, επομένως, εξακολουθεί να δυσκολεύεται να απαντήσει σε ένα απλό ερώτημα: «Ποιο πρόγραμμα αφορά εμένα και ποιο από τα ακίνητά μου μπορεί να ενταχθεί;».
Η απάντηση εξαρτάται από την ηλικία, το εισόδημα, την οικογενειακή κατάσταση, τη συνολική ακίνητη περιουσία, την επιφάνεια, την παλαιότητα και τη χρήση του ακινήτου, την ενεργειακή του κατηγορία, την πολεοδομική νομιμότητα και την προηγούμενη συμμετοχή σε άλλο πρόγραμμα.
Τα βασικά προγράμματα που είναι ανοικτά
Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» αφορά ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές κενών κατοικιών, οι οποίοι θα τις ανακαινίσουν και θα τις διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον τρία χρόνια. Επιδοτεί το 60% των δαπανών εργασιών και υλικών, με επιλέξιμο προϋπολογισμό έως 13.500 ευρώ και ανώτατη επιχορήγηση 8.100 ευρώ. Το ακίνητο πρέπει να είναι έως 100 τ.μ., να δηλωνόταν κενό στο Ε2 των τριών προηγούμενων ετών και ο δικαιούχος να διαθέτει τουλάχιστον 50% της πλήρους κυριότητας ή της επικαρπίας. Προβλέπονται επίσης οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και συνολική ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ. Οι δαπάνες πρέπει να εξοφλούνται ηλεκτρονικά και μετά την ανακαίνιση απαιτείται ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας μίσθωσης.
Το νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» είναι σημαντικά ευρύτερο. Αφορά νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων που διαθέτουν ανοικτές ή κλειστές παλαιές κατοικίες. Επιλέξιμα είναι ακίνητα με οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990, επιφάνεια κύριων χώρων έως 120 τ.μ. και ενεργειακή κατηγορία Γ ή χαμηλότερη. Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να ενταχθεί κατοικία έως 150 τ.μ., εφόσον προορίζεται για ιδιοκατοίκηση.
Η επιχορήγηση κυμαίνεται, ανάλογα με το εισόδημα και τα πρόσθετα κοινωνικά ή γεωγραφικά κριτήρια, από 70% έως 95%, με ανώτατο ποσό τα 36.000 ευρώ και όριο 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι εργασίες ανακαίνισης πρέπει να αντιπροσωπεύουν το 60% έως 80% του επιλέξιμου προϋπολογισμού και οι ήπιες ενεργειακές παρεμβάσεις το υπόλοιπο 20% έως 40%. Το πρόγραμμα συνοδεύεται από μακροχρόνιες δεσμεύσεις. Η κατοικία πρέπει να διατηρήσει τη δηλωμένη χρήση της για τουλάχιστον πέντε χρόνια, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση και, εφόσον εκμισθωθεί, προβλέπεται σταθερό μίσθωμα για τα πρώτα τρία χρόνια. Επίσης δεν επιτρέπεται η μεταβίβασή της χωρίς επιστροφή της επιχορήγησης.
Επιδόματα για ενοικιαστές και ειδικές κατηγορίες
Στην πλατφόρμα περιλαμβάνονται και σημαντικά διαρκή μέτρα για ενοικιαστές. Το Επίδομα Στέγασης απευθύνεται σε νοικοκυριά που μισθώνουν την κύρια κατοικία τους και κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού. Από το 2025 εφαρμόζεται επίσης σε μόνιμη βάση η ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου για κύρια ή και φοιτητική κατοικία, με βάση τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Η σωστή δήλωση του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου, του καταβληθέντος ενοικίου και του τραπεζικού λογαριασμού αποτελεί βασική προϋπόθεση.
Παράλληλα, εκπαιδευτικοί, ιατροί, νοσηλευτές και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρετούν στην περιφέρεια μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να λαμβάνουν ετήσια οικονομική ενίσχυση ίση με δύο δωδέκατα του ετήσιου μισθώματος της κύριας κατοικίας τους.
Στα διαρκή μέτρα περιλαμβάνονται ακόμη το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα και το επίδομα στεγαστικής συνδρομής για ανασφάλιστους υπερήλικες άνω των 67 ετών που μισθώνουν κύρια κατοικία.
Στις περιφερειακές παρεμβάσεις εντάσσεται και το κίνητρο επανακατοίκησης του Βορείου και Κεντρικού Έβρου, το οποίο μπορεί να φθάσει έως 10.000 ευρώ για μόνιμη εγκατάσταση σε οικισμούς έως 500 κατοίκους, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις του μέτρου.
Υπάρχουν επίσης προγράμματα κοινωνικής στέγασης και υποστήριξης αστέγων, καθώς και η Κοινωνική Αντιπαροχή, η οποία παραμένει υπό σχεδιασμό και αποσκοπεί στην αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας για τη δημιουργία κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών.
Προγράμματα που υλοποιούνται αλλά δεν δέχονται νέες αιτήσεις
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διάκριση μεταξύ ενός προγράμματος που βρίσκεται «σε εξέλιξη» και ενός προγράμματος που είναι «ανοικτό για αιτήσεις».
Το «Σπίτι μου ΙΙ» παρείχε χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε άτομα και οικογένειες ηλικίας 25 έως 50 ετών για την αγορά πρώτης κατοικίας. Η περίοδος νέων υπαγωγών έχει ολοκληρωθεί και το πρόγραμμα συνεχίζεται μόνο ως προς την ολοκλήρωση των εγκεκριμένων δανείων. Το ίδιο ισχύει για το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», το οποίο προέβλεπε άτοκα δάνεια από 5.000 έως 25.000 ευρώ, διάρκειας τριών έως επτά ετών, για παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης. Παρότι εμφανίζεται ως πρόγραμμα σε εξέλιξη, δεν δέχεται πλέον νέες αιτήσεις.
Σε φάση υλοποίησης βρίσκονται επίσης προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ 2025», το «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για νέους», το «Αλλάζω σύστημα θέρμανσης και θερμοσίφωνα» και το «Φωτοβολταϊκά στη στέγη», χωρίς να σημαίνει ότι είναι ανοικτά σε νέους δικαιούχους.Η κατάσταση κάθε δράσης πρέπει να εμφανίζεται απολύτως καθαρά, μαζί με την ημερομηνία τελευταίας επικαιροποίησης και την πιθανότητα νέου κύκλου.
Φοροαπαλλαγή για κενά ακίνητα
Ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κενό ακίνητο ή κατοικία βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια μίσθωση μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος των μισθωμάτων για τρία χρόνια. Η ρύθμιση αφορά νέες μισθώσεις που συνάπτονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Για τα κενά ακίνητα πρέπει να προκύπτει από τις φορολογικές δηλώσεις ότι παρέμειναν κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη νέα μίσθωση. Η φορολογική απαλλαγή επεκτείνεται, με ειδικούς όρους, και σε μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών προς εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό του Δημοσίου, στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Πρόκειται για ουσιαστικό κίνητρο, το οποίο όμως χρειάζεται σταθερότητα και μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα. Ο ιδιοκτήτης που πρέπει να ανακαινίσει ένα κενό ακίνητο δεν μπορεί να λάβει μία σοβαρή επενδυτική απόφαση με βάση ένα μέτρο που λήγει σε λίγους μήνες.
Φορολογική έκπτωση έως 16.000 ευρώ
Οι δαπάνες αγοράς αγαθών και λήψης υπηρεσιών που συνδέονται με την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κτιρίων μπορούν να μειώσουν τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Η ρύθμιση έχει παραταθεί για δαπάνες που πραγματοποιούνται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Το ανώτατο συνολικό όριο των επιλέξιμων δαπανών είναι 16.000 ευρώ και η μείωση κατανέμεται ισόποσα σε περίοδο πέντε ετών, μέχρι του ποσού του φόρου που αναλογεί σε κάθε φορολογικό έτος. Η ρύθμιση δεν αποτελεί επιδότηση ή επιστροφή μετρητών. Αν ο φορολογούμενος δεν έχει επαρκή φόρο εισοδήματος, δεν μπορεί να αξιοποιήσει ολόκληρο το θεωρητικό όφελος. Απαιτούνται νόμιμα παραστατικά, ηλεκτρονική εξόφληση και μη χρηματοδότηση των ίδιων δαπανών από άλλο πρόγραμμα αναβάθμισης.
Ξεχωριστό φορολογικό κίνητρο προβλέπει ότι το 30% των ηλεκτρονικά εξοφλημένων δαπανών προς συγκεκριμένους επαγγελματίες για επισκευή και συντήρηση κατοικίας, μέχρι το προβλεπόμενο ετήσιο όριο των 5.000 ευρώ, αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα. Οι δύο ρυθμίσεις έχουν διαφορετικό τρόπο εφαρμογής και δεν πρέπει να συγχέονται.
ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις και γονικές παροχές
Στα κίνητρα για την ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται η μείωση του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, εφόσον καλύπτονται για τους προβλεπόμενους κινδύνους φυσικών καταστροφών και πληρούνται οι απαιτήσεις ως προς τη διάρκεια και την ασφαλιστέα αξία.
Ισχύει επίσης η απαλλαγή των εμπράγματων δικαιωμάτων επί διατηρητέων κτιρίων από τον πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, ως αναγνώριση των σημαντικών οικονομικών και τεχνικών βαρών που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες τους.
Παράλληλα, προβλέπεται σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, με ειδικό όριο 1.700 κατοίκων σε συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές και εξαίρεση της Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.
Γονικές παροχές και δωρεές περιουσίας ή χρημάτων μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού απαλλάσσονται από τον φόρο έως το ποσό των 800.000 ευρώ. Ειδικά στις χρηματικές δωρεές απαιτείται τραπεζική μεταφορά. Η νόμιμη και έγκαιρη δήλωση της δωρεάς είναι κρίσιμη και για την κάλυψη του «πόθεν έσχες» κατά την αγορά ακινήτου.
Για τις μεταβιβάσεις ακινήτων έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026 η αναστολή του φόρου υπεραξίας. Στις νέες οικοδομές συνεχίζεται επίσης η δυνατότητα αναστολής του ΦΠΑ, εφόσον ο κατασκευαστής επιλέξει την υπαγωγή στο σχετικό καθεστώς.
Από τον κατάλογο στον αυτόματο ψηφιακό σύμβουλο
Η συγκέντρωση των 43 μέτρων στο stegasi.gov.gr αποτελεί σημαντική πρόοδο. Η πλατφόρμα διαθέτει φίλτρα και εργαλείο αναζήτησης, αλλά δεν δέχεται αιτήσεις, δεν ζητά δικαιολογητικά, δεν πιστοποιεί την επιλεξιμότητα και παραπέμπει τον πολίτη στον αρμόδιο φορέα κάθε προγράμματος.
Χρειάζεται επομένως το επόμενο βήμα: μία ενιαία ψηφιακή θυρίδα στέγασης και ακίνητης περιουσίας.
Με είσοδο μέσω Taxisnet και με τη συναίνεση του πολίτη, το σύστημα θα μπορεί να αντλεί αυτόματα τα απαραίτητα στοιχεία από το Ε1, το Ε2, το Ε9, το Κτηματολόγιο, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις ενεργειακές επιθεωρήσεις.
Με βάση το εισόδημα, την ηλικία, την οικογενειακή κατάσταση, τη συνολική περιουσία και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, η πλατφόρμα θα πραγματοποιεί έναν πρώτο αυτοματοποιημένο έλεγχο επιλεξιμότητας.
Όταν ανοίγει ένα νέο πρόγραμμα, αλλάζουν τα κριτήρια ή πλησιάζει μία κρίσιμη προθεσμία, ο πολίτης πρέπει να λαμβάνει άμεσα SMS στο πιστοποιημένο κινητό του, μήνυμα στη θυρίδα του στο gov.gr και ενημέρωση στο δηλωμένο email του.
Ένα τέτοιο μήνυμα θα μπορούσε να αναφέρει: «Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, ενδέχεται να δικαιούστε συμμετοχή στο πρόγραμμα “Ανακαίνιση Κατοικίας” για συγκεκριμένο ακίνητό σας. Η προθεσμία λήγει στις… Απαιτούνται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, έλεγχος νομιμότητας και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά».
Η πλατφόρμα πρέπει να προσφέρει αυτόματο αρχικό έλεγχο για κάθε ακίνητο, σαφή διάκριση μεταξύ ανοικτών, κλειστών, διαρκών και υπό σχεδιασμό προγραμμάτων, σύγκριση επιδότησης, φορολογικής έκπτωσης και άτοκου δανείου, ενημέρωση για τη δυνατότητα συνδυασμού κινήτρων και δυνατότητα εξουσιοδότησης μηχανικού, λογιστή ή άλλου συμβούλου.
Δεν αρκεί να εμφανίζει δέκα πιθανές επιλογές. Πρέπει να ενημερώνει υπεύθυνα: «Για αυτό το ακίνητο πληροίτε τα επτά από τα εννέα βασικά κριτήρια. Απαιτούνται ΠΕΑ, έλεγχος πολεοδομικής νομιμότητας και διόρθωση του Ε9 πριν από την αίτηση».
Απαραίτητος ο τεχνικός προέλεγχος
Σε όλα τα προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος πρέπει να προηγείται της αίτησης και της σύνταξης του προϋπολογισμού.
Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται φορολογικά επιλέξιμο, αλλά να διαθέτει αυθαίρετες κατασκευές, διαφορετική χρήση από την εγκεκριμένη, ελλιπή φάκελο οικοδομικής άδειας ή ασυμφωνίες επιφάνειας μεταξύ τίτλων, Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης.
Οι σχεδιαζόμενες εργασίες μπορεί επίσης να απαιτούν Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, οικοδομική άδεια, συναίνεση συνιδιοκτητών ή έγκριση άλλης υπηρεσίας. Χωρίς έγκαιρο έλεγχο από μηχανικό, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να πραγματοποιήσει μη επιλέξιμες δαπάνες, να χάσει προθεσμίες ή να διαπιστώσει μετά την ένταξη ότι το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του προγράμματος.
Η Ελλάδα δεν χρειάζεται απλώς περισσότερα προγράμματα με διαφορετικές ονομασίες. Χρειάζεται σταθερό πλαίσιο, μετρήσιμους στόχους, σωστή τεχνική προετοιμασία και πραγματικά ενιαία εξυπηρέτηση.
Η Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής είναι η σωστή αφετηρία. Πρέπει όμως να εξελιχθεί από έναν ενημερωτικό κατάλογο 43 μέτρων σε έναν πραγματικό ψηφιακό σύμβουλο στέγασης και ακίνητης περιουσίας.
Η Πολιτεία διαθέτει ήδη τα περισσότερα φορολογικά και περιουσιακά στοιχεία που απαιτούνται. Με σεβασμό στην προστασία των προσωπικών δεδομένων και κατόπιν συναίνεσης, μπορεί να ενημερώνει αυτόματα τον πολίτη μέσω Taxisnet, SMS, email και gov.gr για όσα πραγματικά δικαιούται.
Μόνο τότε ο πολίτης θα γνωρίζει εγκαίρως ποιο πρόγραμμα τον αφορά, ποιο όφελος μπορεί να λάβει και ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσει. Έτσι θα μειωθεί η γραφειοκρατία, θα αυξηθεί η απορρόφηση των διαθέσιμων πόρων και περισσότερα κενά ή υποβαθμισμένα ακίνητα θα επιστρέψουν νόμιμα, ασφαλή και ενεργειακά αναβαθμισμένα στην αγορά κατοικίας.