Δημοσιεύθηκε ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ 5/1/2025

Το 2025 ξεκίνησε, και όλοι εμείς οι άνθρωποι της κοινής λογικής ευχόμαστε να είναι ένα καλύτερο έτος για την πλειοψηφία των συμπολιτών μας.  Για την ακίνητη περιουσία που αφορά  7 εκατ. Ιδιοκτήτες και οριζόντια όλη την ελληνική κοινωνία, το 2025 είναι ένα έτος οροπεδίου. Δηλαδή όλα τα διαθέσιμα στοιχεία και η εμπειρία μας οδηγούν σε σταθεροποίηση σε ένα υψηλό σημείο αλλά με διακυμάνσεις και την δημιουργία πολλαπλών ειδικών ταχυτήτων με οριστικό τέλος των οριζοντίων τάσεων.

Οι 7 σημαντικές τάσεις για το 2025 σχετικά με την ακίνητη περιουσία και στέγη είναι επιγραμματικά οι ακόλουθες:

1. Οι τιμές ακινήτων, ειδικά των κατοικιών που υπάρχει εδώ και έτη η μεγάλη ζήτηση, δεν μπορούν να αυξηθούν περαιτέρω στην μαζική αγορά, εκτός από ειδικές κατοικίες πολυτελείας ή κατοικίες αναβαθμισμένες σε περιοχές υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς.           Αντίθετα ακίνητα χωρίς ζήτηση θα συνεχίζουν να κινούνται σε χαμηλότερες τιμή ανά τ.μ. όπως πχ κατοικίες μεγάλής επιφάνειας άνω των 200 τ.μ. Η ζήτηση και οι τιμές έχουν φτάσει στο ταβάνι τους, σε ένα οροπέδιο για το 2025 χωρίς όμως άμεση τάση σημαντικής αποκλιμάκωσης αφού παραμένει το μεγάλο ζήτημα της έλλειψης προσφοράς κατάλληλων ακινήτων. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων επίσης έχει φτάσει το ανώτατο όριο με τάσεις μείωσης και θα εξαρτηθεί από την διάθεση των πωλητών να προσαρμοστούν στη φάση της διαπραγμάτευσης. Τα μεγάλα προβλήματα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και το μπλοκάρισμα στην εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζουν την δυναμική νέας προσφοράς κατοικιών, ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα η προσφορά νεόδμητων ακινήτων είναι περιορισμένη και αφορά κυρίως μεγάλους παίκτες και επιχειρήσεις.
2. Στην αγορά κατοικίας θα συνεχιστεί η ανισορροπίας ζήτησης και κατάλληλης προσφοράς και η πλασματική προσδοκία των πωλητών για υψηλότερες τελικές τιμές οδηγεί ενδεχόμενα σε λιγότερες συμφωνίες. Η μικρή προσφορά νεόδμητων κατοικιών θα διατηρήσει τις τιμές τους σε υψηλό επίπεδο, ενώ στα ακίνητα παλαιότητας ειδικά αυτά χωρίς ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, υπάρχουν ευκαιρίες επένδυσης υπό προϋποθέσεις, ειδικά σε ανερχόμενες προνομιακές περιφερειακές περιοχές Αττικής και της Ελλάδας.
3. Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων όπως καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, ξενοδοχεία κλπ. η αγορά παραμένει για λίγους παίκτες και ειδικών χαρακτηριστικών και έργων ή ακινήτων μεγάλου βεληνεκούς. Στην μικρομεσαία αγορά επαγγελματικών ακινήτων καταστημάτων ή γραφείων μικρότερης επιφάνειας, και παλαιότητας, η ζήτηση είναι χαμηλή έως ελάχιστη και ίσως αποτελούν μια πηγή ευκαιρίας επένδυσης ειδικά με μια προοπτική αλλαγής χρήση σε κατοικία ή αξιοποίησης για ειδική επαγγελματική στέγη χωρίς ιδιαίτερες λειτουργικές απαιτήσεις προβολής η πρόσβασης. Στον κλάδο του τουρισμού, στην κατηγορία των ξενοδοχείων θα συνεχίσει η κινητικότητα αλλά αφορά μόνο μεγάλους παίκτες ενώ στο κλάδο των μικρότερων ακινήτων τύπου βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουμε φτάσει στο απόγειο της προσφοράς και ζήτησης, με αποτέλεσμα το 2025 να δούμε μια νέα τάση μετακίνησης προς κλασσική μίσθωση των κατοικιών που δεν είχαν την επιθυμητή απόδοση στη βραχυχρόνια μίσθωση και θέλουν να αξιοποιήσουν τα νέα φορολογικά ακίνητα και την μεγάλη έλλειψη προσφοράς κατοικιών μικρότερου εμβαδού προς μίσθωση.
4. Η κατηγορία της εντός σχεδίου γης και της οικοδομήσιμης εκτός σχεδίου γης θα κυριαρχηθεί το 2025 από την μικρή προσφορά και μικρή διακύμανση της αξίας της. Τα προβλήματα, χωρίς ορατή πρόοδό, με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και το διαρκές ζήτημα των όρων δόμησης των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων δημιουργούν και πιεστική πτωτική τάση αλλά όχι σε μεγάλο βαθμό. Ενώ το 2025 δεν αναμένεται πρόοδος στο θέμα των εντάξεων σχεδίου και των πολεοδομικών σχεδίων. Στις περιοχές εκτός σχεδίου ίσως υπάρχουν ευκαιρίες τοποθετήσεων.
5. Το θέμα της στέγης και της αποκλιμάκωσης των ενοικίων κατοικίας, που σήμερα παραμένουν σε υψηλό επίπεδο δεν θα βελτιωθεί σημαντικά παρά τα διάφορα μέτρα και κίνητρα που έχουν ληφθεί. Η ανισορροπία άλλωστε προέρχεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση και της αδυναμία προσφοράς κατοικιών κατάλληλων, μικρότερης επιφάνειας και προδιαγραφών, προς στέγαση και μίσθωση. Γιαν δοθεί δομική λύση απαιτείται η ολοκληρωμένη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και η αξιοποίηση των χιλιάδων δημοσίων ακινήτων,  κενών κατοικιών που υπάρχουν στις τράπεζες, funds, φορείς, δημόσιο και σε φυσικά πρόσωπα, που όμως το 2025 δεν αναμένεται να υλοποιηθούν σε αποφασιστικό επίπεδο.
6. Το κόστος λειτουργίας, ενέργειας, ηλεκτρισμού, ανακαίνισης και ανέγερσης των ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών θα παραμείνει το 2025 στο ίδιο υψηλό επίπεδο. Ο ρυθμός αύξησης τους θα περιοριστεί το 2025 αλλά δεν αναμένεται αποκλιμάκωση ούτε ραγδαία μείωση συνεπώς η αγορά ακινήτων θα χαρακτηριστεί και φέτος από σημαντικά κόστη λειτουργίας και κατασκευής, αποθαρρυντικά για μεγάλη ενίσχυση των επενδύσεων σε μεγάλη κλίμακα.
7. Η αγορά ακινήτων το 2025 θα κινηθεί στο σημερινό οροπέδιο δηλαδή σταθερά σε υψηλό επίπεδο, αλλά με δημιουργία πολλαπλών ταχυτήτων που πλέον στην αγορά κατοικίας αφορούν φυσικά την θέση και το επίπεδο κτιριακής και ενεργειακής ετοιμότητας, στα επαγγελματικά την προβολή, προδιαγραφές κατασκευής και δυνατότητες χρήσης και στη γή προφανώς τη θέση και τις δυνατότητες αξιοποίησης. Από το 2025 λήγουν και περιορίζονται οι οριζόντιες τάσεις της αγοράς και κάθε ακίνητο αποκτά δική του δυναμική ανάλογα τα χαρακτηριστικά του, την επιφάνεια του, τη χρήση του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του. Για αυτό απαιτείται μεγάλη προσοχή, ρεαλιστικές προσδοκίες και μελέτη για τις κινήσεις κάθε επενδυτή , αγοραστή αλλά και πωλητή.