Πολλαπλές ταχύτητές για τα επαγγελματικά εμπορικά ακίνητα το 2024. Απαιτείται ουσιαστική δράση.
Άρθρο παρέμβαση στο ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΟΙ ΠΡΟΚΛΗΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», ΜΕΛΟΣ ΔΣ Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ.
Το 2024 είναι ένας έτος με πολλαπλές ταχύτητες για για την αγορά εμπορικών επαγγελματικών ακινήτων (commercial property). Ισχύουν τάσεις που πρέπει να ενσωματώσουν στην πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, επιχειρηματίες, ενδιαφερόμενοι, επαγγελματίες, και επενδυτές, ανεξαρτήτως μεγέθους και βεληνεκούς. Οι κύριες τάσεις είναι ως ακολούθως:
Τα τελευταία έτη η μαζικής αγορά εμπορικών ακινήτων έχει επηρεαστεί από τα μεγάλα προβλήματα της αγοράς ακινήτων, όπως η ραγδαία αύξηση του κατασκευαστικού και λειτουργικού ενεργειακού κόστους, ή έλλειψη δανειακών κεφαλαίων, η άνοδος των επιτοκίων, η ανισοβαρής ανάπτυξη του λιανικού εμπορίου. Τα τελευταία 3 έτη εξελίσσεται μια επανάκαμψη αλλά σε συντριπτικό βαθμό σε μια κλίμακα επενδύσεων εμπορικών ακινήτων μεγάλου βεληνεκούς, που αφορούν λίγους μεγαλύτερους παίκτες. Σήμερα η μαζική αγορά εμπορικών ακινήτων εμφανίζει πολλές ταχύτητες απόδοσης και πορείας. Επίσης η διεθνής ζήτηση, η κηροζίνη για την επέκταση της ελληνικής αγοράς κατοικίας, δεν αφορά, σε αξιοσημείωτο βαθμό, την μαζική αγορά εμπορικών ακινήτων. Τα τελευταία έτη και το 2024 υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για εμπορικά ακίνητα με προνομιακά χαρακτηριστικά (prime). Η δυναμική στα εμπορικά ακίνητα αφορά λιγότερους παίκτες μεγαλύτερης κλίμακας όπως ΑΕΕΑΠ, FUNDS, μεγάλες επιχειρήσεις και ισχυρούς επενδυτές. Οι μικρομεσαίοι είναι εκτός αγοράς γιατί δεν υπάρχει η ανάγκη ούτε η ζήτηση για αγορές νέων επαγγελματικών χώρων και γιατί δεν υπάρχει η οικονομική δυνατότητα για νέες αγορές, με δεδομένη και την δυσκολία εύρεσης δανειακών κεφαλαίων στην μαζική μικρομεσαία αγορά. Άλλωστε η μαζική ζήτηση για εμπορικά ακίνητα, γραφεία η καταστήματα, χωρίς προνομιακά χαρακτηριστικά είναι ελάχιστη έως χαμηλή. Πρόσφατες έρευνες αναδεικνύουν ότι 70% των πολιτών αντιλαμβάνεται αρνητικά τις οικονομικές εξελίξεις και το οικονομικό κλίμα, δεν μπορεί να αποταμιεύσει και είναι αδύναμο να συμμετέχει ενεργά στην αγορά ακινήτων. Ενώ ο δείκτης οικονομικών προσδοκιών στο λιανικό εμπόριο είναι στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2020. Ανάμεσα σε αυτούς, που δηλώνουν αρνητικοί, είναι και πολλοί εκ’ των μικρομεσαίων επιχειρηματιών.
Στις ειδικές αγορές εμπορικών επαγγελματικών ακινήτων ισχύουν οι ακόλουθες τάσεις:
- Ισχυρή ζήτηση για επενδύσεις συγκεντρώνουν και «πράσινα» κτίρια γραφεία νεόδμητα ενεργειακής κλάσης Α ή μηδενικές κατανάλωσης (LEED) που όμως προορίζονται για χρήση ή μίσθωση σε μεγάλες επιχειρήσεις ή πολυεθνικές. Στο επίπεδο της μικρομεσαίας αγοράς η ζήτηση για γραφειακούς χώρους είναι περιορισμένη έως ελάχιστη αφού ένα 90% στην ελληνική οικονομία ακόμη αφορά μικρομεσαίες επιχειρήσεις ή ελεύθερους επαγγελματίες που δεν έχουν άμεση ανάγκη μεγάλων ή σύγχρονων γραφειακών χώρων. Συνεπώς οι γραφειακοί χώροι χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές ή μικρότερου εμβαδού έχουν περιορισμένη ζήτηση άρα και χαμηλότερη αξία.
- Η σταθερή επέκταση των σύγχρονων εμπορικών κέντρων ή υπεραγορών έχει πιέσει ασφυκτικά τις υπαίθριες αγορές των μεγάλων Δήμων, ειδικά της Αττικής. Αποτέλεσμα αξία να διατηρούν μόνο συγκεκριμένα καταστήματα υψηλής προβολής και ειδικών χαρακτηριστικών σε συγκεκριμένες θέσεις και αγορές. Τα υπόλοιπα καταστήματα περιορισμένων χαρακτηριστικών kai προβολής αλλάζουν χρήση η απαξιώνονται. Άλλωστε ήδη στις τοπικές αγορές είναι σημαντική η προσφορά διαθέσιμων επαγγελματικών χώρων, ειδικά αυτών χωρίς προνομιακά χαρακτηριστικά πχ χωρίς προβολή, κατασκευής παλαιότητας, χωρίς πρόσβαση κλπ.
- Η ειδική αγορά των logistics, αποθηκευτικών χώρων, είναι αυτή με σταθερή άνοδο τα τελευταία έτη λόγω της υψηλής ζήτησης και της ανεπαρκούς προσφοράς. Η άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου επηρέασε ενισχυτικά το φαινόμενο αυτό καθώς επίσης και η περιορισμένη διαθεσιμότητα αποθηκευτικών χώρων με κατάλληλες προδιαγραφές. Αποτέλεσμα οι αποδόσεις τους να είναι σήμερα από τις καλύτερες στην Ευρώπη και να ξεπερνούν το 6-7%.
Η Πολιτεία οφείλει να μελετήσει προσεκτικά το φαινόμενο των πολλαπλών ταχυτήτων για τα εμπορικά επαγγελματικά ακίνητα και να λάβει σοβαρά υπόψιν τις παρεμβάσεις των κοινωνικών θεσμών όπως το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Η ανάπτυξη της οικονομίας δεν αφορά ένα μεγάλο ποσοστό, που δυσκολεύεται και πρέπει να εμπλουτιστεί το μίγμα της. Απαιτείται άμεσα μια ολιστική πολιτική με πρακτικές δοκιμασμένες λύσεις όπως: φορολογικά κίνητρα, απλοποίηση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος, στοχευμένες παραγωγικές επιδοτήσεις, μείωση φορολογικού βάρος και εισφορών και του λειτουργικού κόστους των ακινήτων. Είμαστε σε μια φάση που η οικονομική ανάπτυξη από το 2017 πρέπει να γίνει βιώσιμη και αυτό απαιτεί ενίσχυση των δομικών αδυναμιών της, με κύριο βάρος στα 2 μεγάλα ζητήματα του δημογραφικού και της ενίσχυσης της παραγωγής. Στην επιτομή αυτής της προσπάθειας είναι η ουσιαστική ενίσχυση των μικρομεσαίων επαγγελματιών, των εκατ. Ιδιοκτητών και γενικά της μικρής και μεσαίας εισοδηματικής και επιχειρηματικής τάξης, την πλειοψηφία της ελληνικής κοινωνίας.