Δημοσιεύθηκε 7/1/2021 Political.gr και Deal News

To 2022 ξεκινάει, για την ελληνική οικονομία και την αγορά ακινήτων, ως συνέχεια της τάσης ανάκαμψης από το 2021. Αυτό συμβαίνει για διάφορους λόγους με πιο σημαντικούς λόγους 1) Τα ισχυρά στοιχεία της ανάκαμψης κυρίως της αύξησης των τιμών και την ενίσχυση της ζήτησης 2) Την δυσκολία ανατροπής των τάσεων στην αγορά ακινήτων λόγω του μεσοπρόθεσμου χαρακτήρα της. Συνοπτικά τα σημαντικότερα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την σημαντική ανάκαμψη για το 2021 και την αρχή του 2022 είναι:

1. H ετήσια άνοδος της οικοδομικής δραστηριότητας για το 2021 που φτάνει το 60% σε σχέση με το 2022
2. Η ετήσια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών για το 2021 που ξεπερνάει το 7% και των ζητούμενων τιμών μίσθωσης για το 2021 που ξεπερνάει το 10%.
3. Η ετήσια άνοδος της ζήτησης εξωτερικού το 2021 κατά 35% παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων του προγράμματος Golden Visa. Οι δε ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων, κατέγραψαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του εννεάμηνου του 2021 και ανήλθαν σε 797,2 εκατ. ευρώ, έναντι 592 εκατ. ευρώ το εννεάμηνο του 2020.
4. Η ετήσια άνοδος των επενδύσεων κατοικιών για το 2021 κατά 35% ωστόσο παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%).
5. Η ετήσια άνοδος των επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών, όπως αποτυπώνονται στον σχετικό δείκτη του ΙΟΒΕ, ενισχύθηκαν κατά 47% το 9μήνο 2021.

Η αγορά κατοικίας υψηλών προδιαγραφών είναι περισσότερο ελκυστική, ενώ υψηλό ενδιαφέρον υπάρχει, ειδικά από το εξωτερικό, για εξοχικές κατοικίες επίσης υψηλών κτιριακών προδιαγραφών, και επενδυτικά ακίνητα επαγγελματικής και οικιστικής χρήσης. Ενώ για την αγορά γης τα στοιχεία δεν δείχνουν κάποια ισχυρή τάση ζήτησης.

Κινητήριος μοχλός της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων σε μακροοικονομικό επίπεδο είναι η ανάκαμψη της οικονομίας, των επενδύσεων, του τουρισμού και το πρόγραμμα δημοσίων υποδομών (Μετρό, οδικοί άξονες, κλπ.). Θετικά τα βήματα μείωσης της γραφειοκρατίας αν και πρέπει άμεσα να βρεθούν άμεσες λύσεις για την βεβαίωση ΤΑΠ και την ψηφιακή λειτουργία των πολεοδομιών, ειδικά των αρχείων οικοδομικών αδειών. Ενώ θετική και η πρόοδος του κτηματολογίου και η οριστικοποίηση των δασικών χαρτών μετά και τις αλλαγές το 2021.

Παρόλα αυτά το 2021 η ανάκαμψη δεν χαρακτηρίζεται ούτε ως μαζική ούτε ως δυναμική. Αυτό συμβαίνει για διάφορους λόγους με σημαντικότερα τα προσκόμματα στο μικροοικονομικό επίπεδο. Με απλά λόγια είναι ακόμη ένα παιχνίδι για λίγους με την μεγάλη πλειοψηφία των Ελλήνων πολιτών να μην μπορούν να συμμετέχουν και να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Ενδεικτικοί λόγοι είναι:

1. Η περιορισμένη ανάκαμψη του διαθέσιμου εισοδήματος
2. Η περιορισμένη ανάκαμψη των θέσεων εργασίας
3. Η έλλειψη σημαντικών αποταμιεύσεων
4. Η σχετικά μικρή και διστακτική αύξηση του υγιούς δανεισμού
5. Η μεγάλη αύξηση του κόστους ζωής και κυρίως της ενέργειας
6. Η μεγάλη αύξηση του κόστους μίσθωσης, στέγης, λειτουργίας των ακινήτων ειδικά των κύριων κατοικιών και επαγγελματικής στέγης

Ο νέος δανεισμός είναι σε πολύ μικρή επέκταση και διείσδυση, λογικό αφού η αυστηρή δομή του δεν επιτρέπει πρόσβαση σε επικουρικά δανειακά κεφάλαια για το πολύ μεγάλο μέρος των Ελλήνων. Το ποσοστό των στεγαστικών δανείων δεν ξεπερνά το 75% της αυστηρής εκτίμησης της αξίας του ακινήτου και η υπολογιζόμενη δόση δεν ξεπερνά το 30% του ατομικού η οικογενειακού εισοδήματος, πάντα με προσημείωση του ακινήτου. Ενώ επίσης και η αγορά δανεισμού για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης είναι πολύ δύσκολη (σε σημείο υπερβολής), ακόμη και εάν κάποιος έχει υπαχθεί και σε ένα πρόγραμμα Εξοικονομώ. Πάντως το υψηλό επίπεδο των τιμών μίσθωσης κατοικιών και η μικρή προσφορά κατοικιών ή διαμερισμάτων προς μίσθωση με υψηλές κτιριακές προδιαγραφές έχει ως αποτέλεσμα η δόση ενός επικουρικού δανείου να είναι μικρότερη από το αντίστοιχο μίσθωμα για το ίδιο ακίνητο. Άρα αξίζει ο σωστός δανεισμός γιατί μεσοπρόθεσμα μένει η περιουσία ενός ιδιόκτητου ακίνητου αντί να πληρώνονται μισθώματα και λειτουργικά κόστη για την ιδιοκτησία ενός τρίτου.

Παράλληλα δεν έχουν ανακοινωθεί ακόμη συνολικά στοιχεία  των μεταβιβάσεων-συναλλαγών για το 2021 σε σχέση με το 2020 με αποτέλεσμα να παραμένει το μεγάλο ερωτηματικό πόσο ισχυρή είναι τελικά η ανάκαμψη. Χωρίς σημαντική αύξηση των μεταβιβάσεων δεν υπάρχει μαζικότητα και βιωσιμότητα στην αγορά ακίνητων. Ο υγιής στόχος κάθε επιτυχημένης κυβερνητικής πολιτικής είναι όλο και περισσότεροι πολίτες να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων εξασφαλίζοντας βιώσιμα την 1^η κατοικία, την επαγγελματική τους στέγη. Οι επενδύσεις από το εξωτερικό και μεγάλης αξίας είναι πολύ σημαντικές και κινητήριος μοχλός της ανάκαμψης αλλά δεν εξασφαλίζουν την μεσοπρόθεσμη βιώσιμη ανάπτυξη και την μαζικότητα της. Αυτό είναι και το στοίχημα της δημόσιας πολιτικής του 2022 και πρέπει να γίνουν πολλά. Κυρίως προς την κατεύθυνση ενίσχυσης της μικροοικονομίας, των εισοδημάτων, των αποταμιεύσεων και της μείωσης της γραφειοκρατίας. Ειδικά τα ζητήματα του κόστους ζωής, μίσθωσης, ενέργειας, λειτουργίας και κατασκευής των ακινήτων είναι σημαντικό να περιοριστούν για τα χιλιάδες μικρομεσαία νοικοκυριά, που νομοτελειακά αποτελούν το κορμό της πραγματικής οικονομίας και ανάπτυξης.

Το 2022 είναι ένα έτος μεταίχμιο. Οι ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης και ειδικά μισθωμάτων κατοικιών, είναι πολλές  φορές αδικαιολόγητη. Φέτος ή θα επεκταθούν τέτοια φαινόμενα αρχής φούσκας ή θα ωριμάσει η αγορά και θα αναπτυχθεί σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών με εμβάθυνση και επέκταση των συναλλαγών. Σε κάθε περίπτωση ας γίνει αντιληπτό ότι αξίζει η επένδυση, κάθε επιπέδου, στην αγορά ακινήτων. Για δύο κύριους λόγους: Πρώτον η απόδοση μια νέας επένδυσης σε ένα ακίνητο φτάνει το 6%, ισχυρότερη και με μικρότερο ρίσκο, σε σχέση με άλλα επενδυτικά προϊόντα και δεύτερον η πραγματική αξία του ακινήτου, εάν αγορασθεί στη σωστή τιμή, θα διατηρηθεί στο εγγύς μέλλον αφού είναι ακίνητα εξαιρετικής κατασκευής σε μια αγορά 1^ης προτεραιότητας. Γι’ αυτό είναι χρέος κάθε κυβέρνησης να μεριμνά με την πολιτική της ώστε η αγορά ακινήτων να έχει δυνατότητα εισόδου  για πολλούς,  όχι μόνο κέρδη για λίγους και επενδύσεις μόνο μεγάλου βεληνεκούς! Το 2022 είναι μια ευκαιρία να γίνει πραγματικότητα το χρέος αυτό.