Δημοσιεύθηκε Deal News 19/11/2021
Η αγορά γης διαχρονικά αποτελεί την βασική μεσοπρόθεσμη επένδυση στην αγορά ακινήτων. Η κεντρική φιλοσοφία είναι ότι η γη είναι πεπερασμένη άρα η προσφορά είναι δεδομένη και η ζήτηση αντίθετα ανοικτή και αυξανόμενη. Άρα η αξία γης , βάσει του κλασσικού νόμου ζήτησης και προσφοράς, ενισχύεται στη διάρκεια στην πάροδο του χρόνου. Η πραγματικότητα είναι βέβαια πιο σύνθετη και απαιτείται προσοχή.
Ειδικά στην Ελλάδα η γη κατατάσσεται σε διάφορες κατηγορίες βάσει των χρήσεων γης, όρων δόμησης και το πολεοδομικό καθεστώς. Η 1η και η πιο κρίσιμη παράμετρος επένδυσης σε γη είναι η θέση της, όπως και για κάθε ακίνητο, αφού από αυτή εξαρτάται ένα μεγάλο μέρος των δυνατοτήτων και της αξίας της. Οι όροι δόμησης αποτελούν μια 2η ισοδύναμη κρίσιμη παράμετρο αφού από αυτούς εξαρτάται το εύρος και ο τρόπος της δόμησης επί ενός οικοπέδου ή αγροτεμαχίου. Δύο οικόπεδα με ίδια επιφάνεια, εντός σχεδίου, με διαφορετικό συντελεστή δόμησης δεν έχουν την ίδια αξία. Αν και η εκτιμώμενη αξία γης τελικά εξαρτάται από την αξία του τελικού προϊόντος που μπορεί να αναπτυχθεί βιώσιμα σε αυτή, δηλαδή τόσο η δομημένη επιφάνεια όσο και η τιμή αγοράς αυτής. Συνεπώς πρέπει πάντα στην αξιολόγηση μιας επένδυσης σε γη να εξετάζεται αυτή η παράμετρος και μάλιστα με ρεαλιστικές τιμές αγοράς. Στα εντός σχεδίου οικόπεδα, ανάλογα με την επιφάνεια και τον συντελεστή δόμησης τους, ποικίλλουν οι ενδιαφερόμενοι. Για παράδειγμα ένα οικόπεδο που χτίζει μέχρι 400-500 τμ έχει ως κύριο ενδιαφερόμενο οικογένειες που αναζητούν για την κύρια κατοικία τους. Αντίθετα οικόπεδα με μεγαλύτερη δόμηση έχουν ως υποψήφιους αγοραστές κατασκευαστές η επενδυτές που αναζητούν ακίνητα για ανάπτυξη κτιρίων προς πώληση. Είναι σίγουρα ένα σημείο προσοχής για ένα επενδυτικό σχέδιο σε γη.
Επίσης είναι σημαντικό εάν υπάρχει η δυνατότητα μίσθωσης του οικοπέδου ή εναλλακτικής εκμετάλλευσης, ειδικά στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια. Για παράδειγμα η μίσθωση μια έκτασης για αγροτική χρήση με ένα ετήσιο μίσθωμα είναι μια κλασσική περίπτωση απόδοσης από ιδιοκτησία γης. Επίσης η γη εκτός σχεδίου ή προς ένταξη προσφέρεται προς μεσοπρόθεσμη υπεραξία, δηλαδή αύξηση της αξίας της, αφού προσφέρεται σε χαμηλότερες τιμές από την αντίστοιχη ίδια επιφανείας αλλά εντός σχεδίου. Αυτό συμβαίνει γιατί η δόμηση στο οικόπεδο εντός σχεδίου είναι πολύ μεγαλύτερη και η οικοδομησιμότητα δεδομένη σε αντίθεση με το εκτός σχεδίου που γη αρτιότητα και οικοδομησιμότητα είναι αβέβαιες. Μάλιστα στη γη εκτός σχεδίου οι επενδυτές πρέπει να προσέξουν πολύ τόσο τον δασικό χαρακτήρα, τους όρους δόμησης και ειδικά την τεκμηρίωση της οδού προσόψεως, από την οποία εξαρτάται η αρτιότητα του αγροτεμαχίου. Άλλωστε μια ουσιώδης διαφορά είναι ότι τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια για να έχουν αρτιότητα και οικοδομησιμότητα πρέπει, κατά κανόνα, να είναι τουλάχιστον 4000τμ, ενώ τα εντός σχεδίου έχουν αρτιότητα από 250τμ. Ειδικά για τα εκτός σχεδίου θέλει ιδιαίτερη προσοχή αφού με την νέα νομοθεσία μετά το 2022 δεν θα είναι άρτια και οικοδομήσιμα αγροτεμάχια κατά παρέκκλιση με επιφάνεια κάτω των 4 στρεμμάτων.
Εν τέλει η επένδυση σε γη αξίζει αρκεί να γίνει μια προσεκτική αξιολόγηση, προέλεγχος όρων δόμησης και μια σωστή εκτίμηση αξίας πριν την αγορά. Ο σωστός τεχνικός-πολεοδομικός έλεγχος είναι απαραίτητος και θεμελιώδης για μια επένδυση γης. Η τεκμηριωμένη εκτίμηση του ρίσκου, των πλεονεκτημάτων της θέσης του ακινήτου και της απόδοσης του είναι επίσης βασικά σημεία επιτυχίας. Πυρήνας όμως κάθε επένδυσης ακινήτου είναι πάντα η σωστή προετοιμασία, δηλαδή η συνισταμένη όλων των ανωτέρω, καλή επιτυχία!