Deal News 8/10/2021

Η αγορά ακίνητης περιουσίας είναι κομβικής σημασίας για την ελληνική οικονομία που αποτελεί διαχρονικά, το 25-30% περίπου του ελληνικού ΑΕΠ και το 70-80% της λαϊκής αποταμίευσης των 7 εκατ. ιδιοκτητών. Ας μην ξεχνάμε ότι η αγορά ακίνητης περιουσίας επηρεάζει οριζόντια την ελληνική οικονομία. Είναι η υποδομή της ανάπτυξης, είτε αφορά γή είτε κτίρια, κάθε χρήσης. Σήμερα μετά και την κρίση της πανδημίας και βέβαια τα δύσκολα έτη των μνημονίων η αγορά ακινήτων είναι αναμφίβολα σε ώθηση, σε ανοδική τροχιά. Τα κύρια φαινόμενα που αναδεικνύουν αυτή την τάση είναι:

1. Η ανοδική τροχιά των τιμών πώλησης των κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο.
2. Η ανοδική τροχιά των μισθωμάτων κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο
3. Η αύξηση της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών υψηλής ποιότητας κατασκευής
4. Η μείωση της διαθεσιμότητας επαγγελματικών χώρων α κλάσης, δηλαδή καταστημάτων α προβολής και κτιρίων υψηλών προδιαγραφών.
5. Η γενική μείωση της φορολογίας των ακινήτων
6. Η επαναφορά και διατήρηση της ζήτησης, ειδικά κατοικιών, σε υψηλό επίπεδο, τόσο της ζήτησης εξωτερικού όσο και εσωτερικού.
7. Η μικρή αλλά εμφανής ενεργοποίηση των στεγαστικών δανείων, επικουρικά και με αυστηρότερους όρους σε σχέση με την αξία ακινήτου, το εισόδημα κλπ.
8. Η γενική νέα τροχιά ανάκαμψης της οικονομίας και του τουρισμού με καλές προοπτικές για τα επόμενα έτη.
9. Οι πολλές αναπλάσεις και νέα έργα υποδομών και ακινήτων, όπως το Ελληνικό, οι επεκτάσεις του Μετρό, τουριστικές αναπτύξεις και δημόσιες υποδομές όλων των τύπων σε τοπικό και πανελλαδικό επίπεδο.

Η σημερινή αγορά ακινήτων σίγουρα έχει προοπτικές και ευκαιρίες επενδύσεων λογικό ρίσκο και καλές λογικές αποδόσεις, αφού πέρασε η περίοδος των επενδύσεων με μεγάλή υπεραξία και μεγάλο ρίσκο, που παραδοσιακά είναι αυτή στο πυρήνα της οικονομικής κρίσης. Σήμερα η αγορά, σε μια λογική του ελατηρίου, ειδικά μετά το έτος ύφεσης 2020, είναι σε ανοδική τάση όμως με δομικά χαρακτηριστικά που προβληματίζουν όπως:

1. H υπερπροσφορά ακινήτων με ανοδική τάση λόγω των ακινήτων των τραπεζών
2. Το χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα, τα σημαντικά συσσωρευμένα χρέη και η αύξηση του κόστους ζωής των νοικοκυριών
3. Τα μεγάλα κατασκευαστικά κόστη νεόδμητων κτιρίων και ανακαινίσεων
4. Η άνοδος του κόστους συντήρησης των ακινήτων (ενέργεια, ανακαίνιση,κλπ)
5. Η περιορισμένη μεν αλλά ακόμα υψηλή γενική φορολογία και γραφειοκρατία των ακινήτων
6. Οι υψηλές τιμές ενοικίων και νεόδμητων κατοικιών για τα εισοδήματα και αποταμιεύσεις του μέσου νοικοκυριού
7. Η μεγάλη διαθεσιμότητα καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων β κλάσης δηλαδή παλαιότητας κατασκευής, χωρίς προβολή κλπ.
8. Η δυσκολία ανάκαμψης στη μικρομεσαία οικονομία

Την ίδια στιγμή έχει διορθωθεί ουσιαστικά η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων όπου περίπου 40% της υπερ-προσφοράς έχει μετακινηθεί στην κλασσική μίσθωση. Ενώ στα επαγγελματικά ακίνητα είμαστε σε περίοδο δομικών αλλαγών λόγω της ανόδου της ψηφιακής οικονομίας, με μεγάλη πίεση στα ακίνητα, καταστήματα και γραφεία β κλάσης χωρίς καλές προδιαγραφές. Επίσης, εδώ και πολλά έτη, η υπερπροσφορά ακινήτων παραμένει εμφατικά με το ρυθμό απορρόφησης να είναι μικρός ειδικά τώρα λόγω της κρίσης της πανδημίας αλλά και της διαθεσιμότητας πολλών ακινήτων, όπως των τραπεζών, να μπουν σταδιακά στην αγορά. Άρα η αγορά είναι μεν σε ανοδική ώθηση αλλά με  πολλαπλές ταχύτητες, οι οποίες αναμένεται να ενταθούν σημαντικά, με πολλά ακίνητα να μένουν στα αζήτητα. Το μεγαλύτερο εμπόδιο σήμερα είναι ότι οι επενδύσεις αφορούν για την ώρα θεσμικούς παίκτες και περιορισμένη μαζικότητα. Η αγορά ακινήτων είναι ακόμη ένα παιχνίδι για τους λίγους άρα ένα πρόσκομμα για την νέα ανάκαμψη της αγοράς. Για αυτό το λόγο η αγορά σήμερα κρύβει παγίδες και οι επενδυτές, κάθε επιπέδου, πρέπει να μελετούν καλά την τοπική αγορά, το κάθε ακίνητο και να έχουν καθαρό ρεαλιστικό επενδυτικό σχέδιο με πλήρη μελέτη της ζήτησης κάθε ακινήτου και περιοχής.

Ταυτόχρονα, η πολιτεία τώρα πρέπει να μεριμνήσει για την πραγματική μαζική στήριξη της εσωτερικής ζήτησης και του διαθέσιμου εισοδήματος και ρευστότητας των νοικοκυριών και επαγγελματιών. Μια οικονομία και αγορά ακίνητης περιουσίας που αποτελείται κατά 90% από μικρομεσαίους και κατά 80% από μικρομεσαίους ιδιοκτήτες έχει ως μονόδρομο την ουσιαστική στήριξη τους για την βιώσιμη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη. Η επιβίωση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, και οικονομίας, προϋποθέτει ξεκάθαρα την σημαντική ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης και επενδυτικής δυνατότητας των νοικοκυριών. Για παράδειγμα είναι ένα στοίχημα να ζωντανέψει η περιορισμένη αγορά 1^η κατοικίας μαζί με σημαντικά μέτρα για την αντιστροφή του δημογραφικού. Ενώ στο επίπεδο επαγγελματικών ακινήτων, μια πραγματική στήριξη και επέκταση της παραγωγής, πρωτογενούς και δευτερογενούς τομέα, θα φέρει νέα βιώσιμη ζήτηση εξωτερικού και ανάπτυξη με νέες θέσεις εργασίας, και στην ελληνική περιφέρεια, με νέα εισοδήματα. Τέτοιες χαρακτηριστικές δράσεις κρατούν δυνατά τα θεμέλια της ελληνικής οικονομίας που τώρα ακόμη συνέρχονται από την σεισμική δόνηση της πανδημίας. Γιατί τελικά η κρίση της πανδημίας επιτάχυνε την αρνητική επιρροής όλων των δομικών αδυναμιών  της ελληνικής οικονομίας καθιστώντας μονόδρομο την άμεση ριζική αντιμετώπιση τους! Βήματα γίνονται αλλά απαιτούνται πολλά. Πολιτικές φορολογικής ελάφρυνσης όπως η απαλλαγή για το φόρο γονικών παροχών, η επερχόμενη μείωση του ΕΝΦΙΑ και η απαλλαγή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές είναι θετικά αλλά όχι επαρκή. Απαιτείται μεγαλύτερη μείωση του ΕΝΦΙΑ, ουσιαστική μείωση της γραφειοκρατίας, σωστή ολοκλήρωση κτηματολογίου και δασικών χαρτών, πλήρης εκσυγχρονισμός και ψηφιακή ενίσχυση των πολεοδομιών και άλλες σχετικές δράσεις κοινής λογικής. Είμαστε σε μια πολύ κρίσιμη φάση, που θα φανεί εάν η ανοδική τάση θα γίνει βιώσιμη μαζική δημιουργία αξίας γενικά στην αγορά ακινήτων και ειδικά στα ακίνητα των εκατομμυρίων ιδιοκτητών και επενδυτών. Ας μη χαθεί άλλη μια ευκαιρία, απαιτείται συγκεκριμένη πολιτική και όχι αυτόματος πιλότος!