Σήμερα, στην φάση μιας μακρόχρονης οικονομικής περιόδου καθίζησης της εσωτερικής ζήτησης στην αγορά ακινήτων, είναι αδιαμφησβήτητα θετική εξέλιξη η σταθερή ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης για αγορά ή μίσθωση ακινήτων. Χαρακτηριστική είναι η σημαντική αύξηση των καθαρών εισροών επενδύσεων ακινήτων για 20 συνεχόμενο έτος βάσει των πρόσφατων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος. Το 2016 η αύξηση ήταν 45,9% και το 2017 έφτασε το 76,9%, συνεχίζοντας μια τάση από το 2013 με μοναδική παραφωνία ραγδαίας πτώσης το 2015 λόγω των γνωστών μακροοικονομικών ζητημάτων.
Όμως η ανατομία της διεθνούς ζήτησης είναι συγκεκριμένη και εστιασμένη. Ο κύριος όγκος της διεθνούς ζήτησης αφορά ακίνητα για αγορά, μίσθωση η αξιοποίηση για τουριστικούς σκοπούς. Η εστίαση της προσανατολίζεται προς τις παραθαλάσσιες και Νησιωτικές περιοχές της χώρας, το κέντρο Αθήνας, και σε συγκεκριμένα σημεία της Αττικής και των περιφερειακών κέντρων. Μια δυναμική τάση, η οποία αφορά και τους αυτόνομους ιδιοκτήτες και εταιρικά σχήματα, είναι οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις. Ήδη σήμερα χιλιάδες ακίνητα προσφέρονται μέσω αντίστοιχων πλατφορμών με την διεθνή ζήτηση να παραμένει ικανοποιητική, τις συναλλαγές πολλαπλές, τα εισόδημα της οικονομίας αυξανόμενο και τα ετήσια έσοδα προς φορολόγηση αρκετά εκατομμύρια (άνω των 500εκ). Μάλιστα, σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων εξασφαλίζεται μεγαλύτερη απόδοση και εισόδημα συγκριτικά με τις κλασσικές αστικές πολυετείς μισθώσεις, με την προϋπόθεση βέβαια της ενεργούς διαχείρισης του ακινήτου για την απαιτούμενη διαμονή δεκάδων επισκεπτών ανά έτος. Ταυτόχρονα η ζήτηση από ενδιαφερομένους εξωτερικού για αγορά ακινήτων ενισχύεται, ειδικά για ξενοδοχεία με δυνατότητες ανάπτυξης και εξοχικές κατοικίες. Προγράμματα όπως αυτό της ΧΡΥΣΗΣ ΒΙΖΑ (GOLDEN VISA) στηρίζουν την ενεργό ζήτηση εξωτερικού για αγορά ακινήτων, αφού μέχρι τέλος του 2017 είχαν δοθεί περίπου 1500 golden visa μέσω αγοραπωλησιών ακινήτων αξίας 250.000€ και άνω. Αντίθετα, το μερίδιο της διεθνούς ζήτησης για αμιγώς επαγγελματικά ακίνητα (καταστήματα, γραφεία, κλπ.) δεν αποτελεί κρίσιμη μάζα, ανεξαρτήτως εάν προσφέρουν σήμερα στην Ελλάδα καλύτερες ετήσιες αποδόσεις (7,5-9%) σε σχέση με αυτά άλλων οικονομιών των εξωτερικού (4-6%). Παρόλα αυτά είναι μια επιλογή, ειδικά αυτή των καταστημάτων προβολής, τα οποία με την προϋπόθεση της ανάπτυξης της πραγματικής οικονομίας (διαθέσιμο εισόδημα, ρευστότητα, εξαγωγές, κλπ.) και της μείωσης της φορολογίας ίσως αποτελέσει πιο ελκυστική μελλοντική επιλογή και για την ζήτηση εξωτερικού, ειδικά από Θεσμικούς επενδυτές (ΑΕΕΑΠ, Εταιρείες, κλπ.). Τέλος τα ακίνητα, πρωτογενούς και κυρίως δευτερογενούς παραγωγής (βιομηχανικά, αγροτεμάχια,Logistics) δεν έχουν τα χαρακτηριστικά μιας αυτόνομης επενδυτικής επιλογής αλλά αποτελούν παραγωγική περιουσία εξωστρεφών εταιρειών, οι οποίες αποτελούν στόχο εξαγοράς και άμεσων ξένων επενδύσεων αλλά χωρίς σημαντική δυναμική σήμερα.
Εν κατακλείδι, η διεθνή ζήτηση των ελληνικών ακινήτων είναι μια υπαρκτή και σημαντική παράμετρος για τα σημερινά δεδομένα της αγοράς ακινήτων και για τους ιδιοκτήτες τους. Βέβαια, η διεθνής ζήτηση αφορά ακίνητα ειδικών προδιαγραφών και σε συγκεκριμένες περιοχές, και αφορά ιδιοκτήτες και επαγγελματίες όλων των κατηγοριών, φυσικά και νομικά πρόσωπα. Υπάρχει δυναμική ανάπτυξη της εξωστρέφειας της αγοράς ακινήτων αλλά τα ανταγωνιστικά κίνητρα προσέλκυσης μεγαλύτερου όγκου ξένων επενδύσεων εκλείπουν και ενώ τα αντικίνητρα παραμένουν. Η οικονομική αβεβαιότητα, η υπερφορολόγηση, και το ασταθές επενδυτικό πλαίσιο είναι μερικά εμπόδια προσέλκυσης των πραγματικών επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων και στην πραγματική οικονομία. Ενώ η έλλειψη σύγχρονων κτιρίων στην ελληνική αγορά ίσως είναι μια ευκαιρία ανάπτυξης της προσφοράς για την κάλυψη αυτού του κενού. Οι επενδυτές εξωτερικού είναι πλέον ενημερωμένοι, αντιλαμβάνονται το υψηλότερο ρίσκο στην ελληνική αγορά ακινήτων και διεκδικούν λογικά υψηλότερες αποδόσεις, μακριά από λογικές «Άγιου Βασίλη». Για αυτό και οι ιδιοκτήτες που θέτουν ρεαλιστικές προσδοκίες, προετοιμάζουν κατάλληλα το ακίνητο τους στην λογική του value for money, ενισχύουν σαφώς τις πιθανότητες τους για αξιοποίηση του μέσω της σημερινής ζήτησης εξωτερικού.
DEAL NEWS, 2-3-2018