Άρθρο δημοσιευμένο στην Real News 31/12/2016
H πρόβλεψη των τιμών ακινήτων, και γενικά της οικονομίας, τα τελευταία έτη στην Ελλάδα είναι, εκ των πραγμάτων, μια εξαιρετικά δύσκολη άσκηση. Το 2017 η υπόθεση κρίση συνεχίζεται και η αβεβαιότητα επικρατεί, με την ελληνική οικονομία να βρίσκεται διαρκώς σε ένα μεταίχμιο. Ειδικά στην αγορά ακινήτων παραμένουν ισχυρά τα αρνητικά στοιχεία, που ξεκίνησαν το 2009 και συνεχίζονται και το 2016, και έχουν βυθίσει την ενεργό ζήτηση. Χαρακτηριστικά όπως η υπερφορολόγηση, η έλλειψη ρευστότητας, ο περιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος, η έλλειψη επενδυτικών κινήτρων, τα capital controls και η υπερπροσφορά ακινήτων διατήρησαν και το 2016 μια ισορροπία ζήτησης και προσφοράς ακινήτων με αρνητικές προοπτικές. Κύρια έκφραση αποτέλεσε το χαμηλό επίπεδο μεταβιβάσεων ακινήτων. Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επιβεβαιώνουν την νέα, μικρότερη μεν, πτώση τιμών για το 2016 και την σταθεροποίηση των μισθωμάτων για τις περισσότερες κατηγορίες ακινήτων αλλά και το ιδιαίτερο χαμηλό αριθμό μεταβιβάσεων, με τις μισθώσεις να αποτελούν σταθερά την ισχυρή προτίμηση των ενδιαφερομένων. Συνεπώς το 2016 ολοκληρώνεται ως ένα έτος με χαρακτηριστικά που δείχνουν ότι προσεγγίζεται το κατώτατο σημείο της ύφεσης.
Το 2017 εισέρχεται με σημαντικά στοιχεία αβεβαιότητας. Οι προοπτικές δεν είναι ισχυρές για την άμεση ανάκαμψη της οικονομίας και βέβαια και η εικόνα για την αγορά ακινήτων παραμένει θολή. Ταυτόχρονα, το χαμηλό επίπεδο εμπορικών τιμών, η σταθεροποίηση των μισθωμάτων, η περιορισμένη ζήτηση, και η υπερπροσφορά ακινήτων ίσως αποτελούν ενδείξεις για ένα σημείο ευκαιρίας εισόδου και επένδυσης στην αγορά ακινήτων, με προοπτικές μεσοπρόθεσμης υπεραξίας και ετήσιων αποδόσεων, και πάντα υπό την προϋπόθεση της σταθερής πορείας της οικονομίας. Άλλωστε και το 2017 η διαπραγματευτική «δύναμη» παραμένει αυτή των ενδιαφερομένων επενδυτών. Το 2017 αναμένεται να συνεχιστεί η εγκάρσια και οριζόντια τομή που δημιούργησε η επταετής οικονομική κρίσης και ύφεση στην αγορά ακινήτων, αυτή της δημιουργίας πολλαπλών ταχυτήτων ακινήτων. Πλέον κομβικό ρόλο για την πορεία των ακινήτων παίζουν τα βασικά χαρακτηριστικά τους, με σημαντικές διαφορές για την εξέλιξη των τιμών ή μισθωμάτων τους για το 2017. Τα ακίνητα, κάθε κατηγορίας, καλών προνομιακών χαρακτηριστικών (Α Κλάσης) είναι αυτά που αναμένεται να προσελκύσουν το αγοραστικό ή μισθωτικό ενδιαφέρον. Για παράδειγμα ακίνητα 1ηςταχύτητας είναι επιγραμματικά:
- Ακίνητα, πχ διαμερίσματά-κατοικίες-γη, με ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης η επένδυσης για τουριστική κατοικία από το εξωτερικό
- Κατοικίες παλαιότητας στα αστικά κέντρα με καλές κτιριακές προδιαγραφές
- Καταστήματα καλής προβολής ικανού μεγέθους
- Γραφεία καλών κτιριακών προδιαγραφών, μέχρι παλαιότητας 25ετίας, καλής πρόσβασης με θέσεις στάθμευσης.
- Αγροτεμάχια με δυνατότητα καλλιέργειας (πχ ελαιόδεντρα)
- Ακίνητα, κατοικίες-γη, σε περιοχές με ισχυρή ζήτηση εξωτερικού (πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Χαλκιδική)
- Γκαρσονιέρες ή δυάρια κοντά σε Πανεπιστήμια ή κέντρο πόλης με καλή απόδοση μίσθωσης, χαμηλό ΕΝΦΙΑ και φόρο μισθωμάτων.
Εν κατακλείδι, το 2017 για την αγορά ακινήτων εισέρχεται με μεγάλη αβεβαιότητα και ισχυρά οικονομικά και φορολογικά βάρη αλλά αναμένεται να ολοκληρωθεί με την μεγάλη εικόνα και επιρροή της κρίσης να έχει εξελιχθεί. Η εικόνα είναι θολή με μεγαλύτερο ρίσκο της ίδια την πορεία της οικονομίας και του country risk αλλά και την αδυναμία των κυβερνήσεων να δημιουργήσουν ένα περιβάλλον ισχυρής ανάπτυξης. Το 2017, υπό την ισχυρή προϋπόθεση της σταθερότητας της οικονομίας, ίσως είναι το έτος του κατώτατου σημείου της αγοράς ακινήτων. Υπάρχουν εκείνα τα θεμελιώδη στοιχεία που επιτρέπουν με ασφαλέστερη προοπτική επενδύσεις με μεσοπρόθεσμη υπεραξία και καλές ετήσιες αποδόσεις, ειδικά σε ακίνητα της 1η ταχύτητας, στην ελληνική αγορά ακινήτων.