Δημοσιεύθηκε στο περιοδικό της ΠΟΜΙΔΑ “ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ”
Τα τελευταία χρόνια η μίσθωση και αξιοποίηση ακινήτων για χρήση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος αποτελεί μια ταχέως αυξανόμενη τάση και κεντρική επιλογή των ιδιοκτητών ακινήτων, ειδικά ισογείων καταστημάτων. Η ραγδαία αύξηση των μισθώσεων ακινήτων για χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος όπως εστίασης, αναψυχής και καφέ, οφείλεται στην δυνατότητα των ιδιοκτητών ακινήτων για την σύναψη βιώσιμων μισθωτικών συμφωνιών με τιμές ενοικίων ικανοποιητικότερες σε σχέση με το κλασσικό εμπόριο ή την παροχή υπηρεσιών. Από την άλλη τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος αποτελούν μια σημαντική επένδυση για τους μισθωτές-επιχειρηματίες με απαραίτητη την μεσοπρόθεσμη προοπτική απόσβεσης. Για αυτό η κεντρική λογική τέτοιων μισθώσεων που πρέπει να χαρακτηρίζει την σχέση εκμισθωτή-μισθωτή είναι το αμοιβαίο όφελος και η επιτυχία του εγχειρήματος με διαχρονικά οφέλη εκατέρωθεν.
Οι όροι ίδρυσης και λειτουργίας των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος διέπονται από μια σύνθετη νομοθεσία που επιβάλλει την διαρκή διασφάλιση βασικών προδιαγραφών υγιεινής, διάταξης χώρου, πυροπροστασίας, πολεοδομικών και κτηριοδομικών χαρακτηριστικών. H διαδικασία έκδοσης άδειας λειτουργίας καταστημάτων περιλαμβάνει δυο φάσεις, την προέγκριση και την τελική άδεια. Μάλιστα αξίζει να σημειωθεί ότι διαδικαστικά στην φάση της προέγκρισης δεν είναι υποχρεωτική η πρωθύστερη σύναψη μίσθωσης ενώ για την β φάση της τελικής άδειας πρέπει υποχρεωτικά να έχει υπογραφεί το μισθωτήριο. Νόμιμα όμως μπορεί να λειτουργήσει η επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος με την έκδοση της τελικής άδειας λειτουργίας. Αρμόδια αρχή για την έκδοση της προέγκρισης και άδειας λειτουργίας είναι ο Δήμος που ανήκει το ακίνητο αλλά για την τελική άδεια απαιτούνται εγκρίσεις από την Υγειονομική Υπηρεσίας της αρμόδιας Περιφερειακής Αρχής επί συγκεκριμένες μελέτης, διαγράμματος ροής διαδικασιών και σχεδιαγραμμάτων μηχανικού που κατατίθενται στον Δήμο και Πιστοποιητικό Πυροπροστασίας από την Πυροσβεστική Υπηρεσία, με κατάθεση ξεχωριστά ειδικού φακέλου με ειδική μελέτη ενεργητικής ή/και παθητικής πυρασφαλείας μηχανικού στον Πυροσβεστικό Σταθμό που ανήκει η περιοχή του ακινήτου.
Σε αυτή τη πολυδιάστατη φιλοσοφία, οι προνοητικοί ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει, ειδικά στην σημερινή δύσκολη εποχή, να έχουν μια ενεργητική στάση για την αξιοποίηση του ακινήτου τους και να φροντίζουν προληπτικά για την κατάλληλη προετοιμασία του. Έτσι μπορούν να επιτύχουν καλύτερους όρους στην μελλοντική του μίσθωση και κυρίως καλύτερο μίσθωμα. Τα κύρια σημεία προετοιμασίας αλλά και ειδικής προσοχής, κυρίως πριν την σύναψη μισθωτικής σύμβασης, από τους ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με μια επιτυχημένη μίσθωση τους για χρήση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, τα οποία πρέπει να διασφαλιστούν, είναι τα ακόλουθα:
1ον. Το ακίνητο πρέπει να διαθέτει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Η επίσημη απάντηση των επιτρεπόμενων χρήσεων γης για ένα ακίνητο λαμβάνεται με γραπτή αίτηση του ιδιοκτήτη ή του μηχανικού του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία). Οι κατηγορίες χρήσεων γης είναι πολλές και διέπονται από το Προεδρικό διάταγμα ΦΕΚ166Δ/1987. Σημαντικό είναι να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης τι χρήση μπορεί να επιτραπεί στο ακίνητο του προτού το προωθήσει για μίσθωση. Η άδεια και ίδρυση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος επιτρέπεται κυρίως στην κατηγορία ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ, και ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ. Στην κατηγορία ΑΜΙΓΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑ επιτρέπονται πολύ συγκεκριμένες χρήσεις που εξυπηρετούν καθημερινές ανάγκες και απαγορεύονται χρήσεις εστίασης, αναψυχής και παρασκευαστήρια κάθε είδους εκτός των αρτοποιείων.
2ον. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών και ο κανονισμός του κτηρίου που υφίσταται το ακίνητο προς μίσθωσης να επιτρέπει τις ανάλογες χρήσεις καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Ο ιδιοκτήτες έχει σημαντική ευθύνη να ελέγξει και να έχει εξασφαλίσει αυτή την έγκριση του διαχειριστή ή των λοιπών ιδιοκτητών, με την μορφή υπεύθυνης δήλωσης με γνήσιο υπογραφής, γιατί αποτελεί το κεντρικό απαιτούμενο για την λήψη προέγκρισης για χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος σε ένα πολυώροφο ακίνητο.
3ον. Η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου είναι εξαιρετικά σημαντική καθώς μόνο τα ακίνητα με νόμιμη οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης ή με υπαγωγή στους νόμους διατήρησης και ρύθμισης αυθαίρετων δύναται να λάβουν νόμιμη βεβαίωση κύριας χρήσης. Η βεβαίωση κύριας χρήσης εκδίδεται με ευθύνη μηχανικού, και είναι κορυφαίο απαιτούμενο για την έκδοση άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος. Μάλιστα βάσει νομοθεσίας σε περίπτωση που αυθαίρετης κατασκευής έπειτα από καταγγελία και αυτοψία το Τμήμα Ελέγχου Κατασκευών της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, τότε η άδεια λειτουργίας του καταστήματος ανακαλείται άμεσα και αυτό σφραγίζεται οριστικά με συνέπεια την αυτονόητη μη εξυπηρέτηση της μίσθωσης.
4ον.Η οικοδομική επάρκεια του ακινήτου για χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος και η τήρηση των όρων του κτηριοδομικού κανονισμού είναι κομβικά απαιτούμενα για την καλύτερη αξιοποίηση του ακινήτου. Για παράδειγμα η δυνατότητα νόμιμης κατασκευής συστήματος επαγωγής αεριών («καμινάδα»), ο επαρκής φωτισμός και φυσικός αερισμός των χώρων του ακινήτου και η καλή οικοδομική κατάσταση του ακινήτου είναι σημεία που πρέπει να διασφαλιστούν με ευθύνη του ιδιοκτήτη, ώστε τελικά να επιτύχει καλύτερους όρους μίσθωσης και βέβαια υψηλότερο τίμημα. Στην περίπτωση που συμφωνηθούν τυχόν απαραίτητες εργασίες σχετικά με την οικοδομική κατάσταση του ακινήτου από την πλευρά του ιδιοκτήτη, τότε μπορεί να προταθεί και η εκτέλεση τους από τον μισθωτή με αφαίρεση του συμφωνηθέντος κόστους από μελλοντικά μισθώματα, αφού όμως εκτελεστούν οι σχετικές εργασίες. Αυτή η λύση προτιμάται και για λόγους ταχύτερης εκτέλεσης αλλά και γιατί τα κατασκευαστικά έξοδα εκπίπτουν λογιστικά από τα έσοδα της επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος.
5ον. Η σύναψη μισθωτικής σύμβασης εννεαετούς τουλάχιστον διάρκειας, ώστε όχι μόνον να διασφαλίζεται η απόσβεση της επένδυσης του μισθωτή, αλλά να έχει τη δυνατότητα τόσο επιστροφής του ΦΠΑ (23%) των υλικών και εργασιών της διαμόρφωσης του ακινήτου, όσο και της χρηματοδότησής του από το ΕΣΠΑ, όπου αυτή προβλέπεται. Επίσης καλό είναι ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης του ακινήτου να επιβάλλει στον μισθωτή να αιτηθεί και να λάβει άμεσα και όλες τις λοιπές άδειες σχετικά με τον χώρο όπως αυτή της χρήσης μουσικών οργάνων ώστε να μην υπάρχει κίνδυνος καταγγελίας και σφράγισης του χώρου, άρα και αδυναμίας εξυπηρέτησης της μίσθωσης.
Το τελευταίο και κυριότερο σημείο προσοχής εκ μέρους του ιδιοκτήτη είναι η επιλογή του κατάλληλου μισθωτή. Η γνώση της επιχειρηματικής ιδέας και πλάνου του μισθωτή αλλά και η εκτίμηση των εμπορικών δυνατοτήτων της θέσης και της περιοχής του ακινήτου είναι δύο σημαντικές παράμετροι για να κρίνει ένας ιδιοκτήτης ότι ο μισθωτής έχει μια οργανωμένη βιώσιμη ιδέα, έχει την εμπειρία να την εκτελέσει σωστά στο βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο μέλλον, και συνεπώς ότι θα μπορεί να είναι συνεπής στις οικονομικές υποχρεώσεις απέναντί του. Προφανώς η εκτίμηση αυτή, εκ μέρους του ιδιοκτήτη δεν είναι εύκολη, για αυτό απαιτείται να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο και μηχανικό, που να είναι σε θέση να τον καθοδηγήσουν σωστά, ώστε να μην προχωρήσει σε λανθασμένες κινήσεις, με καταστροφικά αποτελέσματα, όπως αξιώσεις του μισθωτή για αποζημίωση λόγω ακαταλληλότητας του ακινήτου. Η ορθή αξιοποίηση των ακινήτων απαιτεί πάντοτε κατάλληλη υποστήριξη, πόσο μάλλον για μια πιο σύνθετη αξιοποίηση ως χώρο καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος. Όμως σήμερα αξίζει η υιοθέτηση μια τέτοιας αξιοποίησης αφού η ζήτηση χώρων υγειονομικού ενδιαφέροντος αποτελεί κεντρική τάση της αγοράς την περίοδο της κρίσης και αναμένεται να συνεχιστεί στο εγγύς μέλλον.
*Περισσότερες πληροφορίες: Τεχνικό Γραφείο Ε.Κρανίδης & Συνεργάτες-”KRAMA PROPERTY”, Άδειες-Μελέτες-Κατασκευές-Επιβλέψεις έργων-Ρύθμιση Αυθαιρέτων, www.kramaproperty.gr