Δημοσιεύθηκε στο περιοδικό “ΝΕΑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ” και κυκλοφόρησε με την “ΚΥΡΙΑΚΑΤΙΚΗ ΕΛΕΥΘΕΡΟΤΥΠΙΑ” στις 26/1/2014.
Η αγορά ακίνητης περιουσίας συνδέεται αμφίδρομα και ισχυρά με την οικονομία και την κοινωνία μιας χώρας. Σε ιδανικό επίπεδο η υγιής ανάπτυξη της οικονομίας συμπαρασύρει την κτηματαγορά, η οποία αποτελεί μια κινητήριο δύναμη για την περαιτέρω ανάπτυξη της οικονομίας και της κοινωνίας. Βέβαια, όπως συμβαίνει σήμερα, η αντίρροπη εξέλιξη δηλαδή η οικονομική ύφεση οδηγεί σε ύφεση της αγοράς ακινήτων, πτώση των αξιών ακινήτων και του συνολικού της κοινωνίας, δημιουργώντας ένα αρνητικό φαύλο κύκλο.
Τις τελευταίες δεκαετίες η ελληνική αγορά ακινήτων έγινε αδιαμφισβήτητα το πεδίο αποταμίευσης και εργασίας για ένα μεγάλο κομμάτι της ελληνικής αστικής τάξης, της μεγάλης πλειοψηφίας της κοινωνίας. Η απόκτηση ενός ακινήτου αποτέλεσε όνειρο ζωής, επένδυσης και τομέα εργασίας για ένα μεγάλο κομμάτι των Ελλήνων. Η ακίνητη περιουσία αποτέλεσε εκ’ των πραγμάτων την υποδομή της οικονομίας, την ραχοκοκαλιά του μοντέλου ανάπτυξης της χώρας. Η σωρευτική υπεραξία αγοράς γης και ακινήτων τα προηγούμενα 30 έτη ήταν υψηλότατη και σχετικά ασφαλής. Για αυτό έφτασε στο 70-80% το ποσοστό ιδιοκατοίκησης και το μερίδιο αποταμίευσης του πλούτου των νοικοκυριών σε ακίνητα. Για αυτό η συμμετοχή του ευρύτερου κλάδου στο ΑΕΠ και την συνολική απασχόληση ξεπέρασε το 10%, παραμένοντας διαρκώς ένας από τους μεγαλύτερους σε συνεισφορά κλάδους στην οικονομία.
Χωρίς καμία αμφιβολία η επένδυση και εργασία στην ελληνική αγορά ακινήτων αποτέλεσε τα προηγούμενα έτη τον αποδοτικό τρόπο δημιουργίας εισοδήματος και πλούτου για πολλούς. Όμως την ίδια περίοδο η εξέλιξη της πορείας του κλάδου ακίνητης περιουσίας καθρέπτισε την στρεβλή ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας. Μια οικονομία που αναπτύχθηκε άναρχα χωρίς στρατηγική και την δημιουργία υγιούς παραγωγικής δομής, στηριζόμενη υπερβολικά στον υπερδανεισμό, στις ευρωπαϊκές χρηματοδοτήσεις, στην εγχώρια ζήτηση και τον ρόλο του κράτους. Μια τελικά μη βιώσιμη οικονομία, η ποία λειτούργησε με πολλαπλές στρεβλώσεις αναπτύσσοντας διεθνή ανταγωνιστικότητα σε λίγες περιπτώσεις. Λογικά αυτού του είδους η οικονομική ανάπτυξη οδήγησε στην στρεβλή, υδροκέφαλη μη βιώσιμη ανάπτυξη της κτηματαγοράς, χωρίς ισορροπία, με υπερπροσφορά ακινήτων, με παραπλανητική μη βιώσιμη ζήτηση και υπερδανεισμό των νοικοκυριών, υπερβολή της αυθαιρεσίας, χωρίς ικανότητα ανάδειξης των φυσικών πόρων και της θέσης της χώρας. Καθοριστικές αδυναμίες η διαχρονική απαξίωση των δημοσίων ακινήτων, η έλλειψη δημιουργίας ανταγωνιστικών προϊόντων ακίνητης περιουσίας με διεθνές brand name. Επακόλουθο, η τωρινή βαθιά ύφεση και η ραγδαία απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών.
Σε αυτή την περίοδο το κράτος εν γένει αποδείχθηκε απών και σε πολλές περιπτώσεις ανυπέρβλητο εμπόδιο. Η ολοκληρωμένη πολιτική ακινήτων όνειρο θερινής νυκτός. Η αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων χωρίς δημιουργικότητα και πρακτικά αποτελέσματα υψηλής εμβέλειας εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων. Η υλοποίηση χωροταξικών σχεδίων και πολεοδομικών ρυθμίσεων διάσπαρτη με καθυστερήσεις ετών. Η διοικητική υποστήριξη της αγοράς ακινήτων χαμηλή. Η δημιουργία κτηματολογίου με ένα καθυστερημένο αόρατο τέλος. Η ρύθμιση του τραπεζικού τομέα αναποτελεσματική όταν η πιστωτική πολιτική ήταν υπέρ του δέοντος επεκτατική ή τώρα που η ρευστότητα είναι ανύπαρκτη. Η φορολογική πολιτική στρεβλή μη αναπτυξιακή, διατηρώντας ένα επιβαρυντικό πλαίσιο 40 φόρων και τελών σχετικών με τα ακίνητα. Όντως δημόσιες υποδομές έγιναν όπως το μετρό, η αττική οδός, τοπικές αναπλάσεις και κομμάτια των εθνικών οδών αλλά οι ελλείψεις είναι ηχηρές κυρίως σε επίπεδο έργων καθημερινότητας.
Την περίοδο του μνημονίου η κατάσταση στον τομέα των ακινήτων επιδεινώθηκε σημαντικά αφού η ζήτηση καταβαραθρώθηκε, η τραπεζική χρηματοδότηση σταμάτησε εντελώς, τα εισοδήματα μειώθηκαν ραγδαία. Η «ληστρική» υπέρ-φορολόγηση των ακινήτων με τεκμαρτούς φόρους κατοχής τύπου «χαρατσιού» (ΕΕΤΗΔΕ) έδωσε το τελικό χτύπημα για την απαξίωση της αγοράς ακινήτων και της αξίας τους. Επακόλουθη η μείωση αξιών κατά 50% και άνω αλλά και των μεταβιβάσεων κατά 80% σε σχέση με το 2008. Εν ολίγοις η ακίνητη περιουσία της ελληνικής αστικής τάξης, των νοικοκυραίων ιδιοκτητών, απαξιώθηκε. Το όνειρο ζωής χάνεται, το ακίνητο γίνεται από επένδυση ένα «επικίνδυνο» βάρος και βέβαια η οικονομία βυθίζεται περισσότερο σε ύφεση.
Μοναδική ελπίδα η ελληνική οικονομία να αναδομηθεί ώστε να λειτουργεί και να αναπτύσσεται με ένα φρέσκο ανταγωνιστικό και παραγωγικό μοντέλο. Η αναδόμηση αυτή είναι δύσκολη αλλά εφικτή. Πεμπτουσία όμως της νέας βιώσιμης ανάπτυξης παραμένουν οι κτιριακές υποδομές και η ακίνητη περιουσία. Άλλωστε επί της γης και εν μέσω κτιρίων δημιουργείται, αναπτύσσεται και δραστηριοποιείται κάθε φορέας της οικονομίας και κοινωνίας. Απαιτείται όμως ένα σοβαρό ουσιαστικό σχέδιο ανασυγκρότησης που θα περιλαμβάνει μια μελετημένη αναπτυξιακή πολιτική για την αγορά ακινήτων. Μια νέα προσέγγιση που θα δημιουργεί ανάπτυξη, παραγωγικά δημόσια έσοδα, λιγότερους και δίκαιους φόρους ακινήτων και τελικά στήριξη των αξιών ακινήτων. Μόνο τότε θα υπάρξει ουσιαστική ευοίωνη προοπτική για την αστική τάξη των νοικοκυραίων ιδιοκτητών ακινήτων και θα απομακρυνθεί η σημερινή τραγική κατάσταση όπου η φτωχοποίηση, το ξεπούλημα περιουσιών και η φυλακή αποτελούν κοντινά ενδεχόμενα.
Η οικονομία και η αγορά ακινήτων έφτασαν το σημείο μηδέν. Είναι η ίδια η εξέλιξη που πλέον οδηγεί στην αναδόμηση τους. Η απαξίωση δεν είναι η απόλυτη αλήθεια και δεν ωφελεί κανένα. Είναι η ώρα της ουσιαστικής δράσης με στρατηγική στόχευση μια νέα φυσιογνωμία για την ελληνική οικονομία. Η ακίνητη περιουσία παίζει τον αυτονόητο ρόλο την υποδομής του νέου “brand name” και η αστική τάξη το κοινωνικό δυναμικό αυτής της νέας ανάπτυξης. Η προσωπική και συλλογική νέα εποικοδομητική νοοτροπία, η δέσμευση για δράση προς την δημιουργία μιας νέας ανταγωνιστικής οικονομίας και μιας νέας ισόρροπης ανάπτυξης είναι η ηλεκτρική σύνδεση. Πρώτοι σε ευθύνες οι ηγέτες της χώρας και ισάξια οι πολίτες. Για αυτό η κυβερνητική πολιτική πρέπει άμεσα να αλλάξει άρδην όσον αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ελληνική αστική τάξη είναι ακόμη αφοσιωμένη να επενδύσει σε ακίνητη περιουσία και θα αντιδράσει θετικά σε μια αναπτυξιακή πολιτική ακινήτων. Τότε και μόνο τότε θα πετύχουμε ανάπτυξη και θα προαχθεί πραγματικά και καθολικά το κοινωνικό συμφέρον.