Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ,MScΔημοσιεύθηκε στον “ΕΛΕΥΘΕΡΟ ΤΥΠΟ”, έκδοση Κυριακή 18/4/2010

 

 

 

Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Στο σημερινό άρθρο σκοπός της στήλης είναι να αναλύσει το νέο νομοσχέδιο σχετικά με τις υπερβάσεις δόμησης και τους Ημιυπαιθρίους χώρους. Η πολιτεία με τo επίμαχο νομοσχέδιο επιδιώκει να ρυθμίσει ένα ζήτημα που έχει οικονομικές, τεχνικές και κοινωνικές προεκτάσεις.

Για την καλύτερη κατανόηση των βασικών εννοιών και παραμέτρων της νέας προτεινόμενης ρύθμισης η στήλη έχει προετοιμάσει 13 βασικές ερωτήσεων – απαντήσεων. Οι απαντήσεις στηρίζονται, με το κατάλληλο σχολιασμό, στις διατάξεις του επίμαχου νομοσχεδίου. Το εν’ λόγω νομοσχέδιο μπορεί ο καθένας να το λάβει από την ιστοσελίδα του Υ.Π.Ε.ΚΑ (www.ypeka.gr).

Β. 13 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ-ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΝΕΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ

1. Για πόσα έτη μετά την καταβολή του ειδικού προστίμου ισχύει η διατήρηση των χώρων;

Για 40 έτη μετά την καταβολή του προστίμου.

2.Ποιοι χώροι υπάγονται προς διατήρηση στη ρύθμιση;

Χώροι που τοποθετούνται εντός του νόμιμου κτιριακού όγκου βάσει οικοδομικής άδειας σε χώρους κύριας χρήσης καθ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου. Τέτοιοι χώροι μπορεί να είναι ημιυπαίθριοι, υπόγεια, πατάρια, σοφίτες. Στην ρύθμιση υπάγονται όλες οι υπερβάσεις με εκδοθείσα άδεια οικοδομής μέχρι 2/7/2009.

3. Ποιες περιπτώσεις δεν εμπίπτουν στη νέα ρύθμιση;

Κλεισμένα μπαλκόνια ή πέργκολες και κτίρια εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών κτίρια τα οποία βρίσκονται σε ρέματα, βιοτόπους, στον αιγιαλό ή την παραλία, σε δάση, σε δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις.

4. Τι απαιτεί φάκελος υπαγωγής στη ρύθμιση;

Ο ιδιοκτήτης ή ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος υποβάλει στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φάκελο, στον οποίο περιλαμβάνονται τα εξής:

α. Αίτηση είς διπλούν.

β. Υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία περιλαμβάνονται:

• τα ατομικά στοιχεία
• ο αριθμός φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.) & η δημόσια οικονομική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) φορολογίας του ιδιοκτήτη
• ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας
• η περιγραφή του δηλούμενου χώρου, το εμβαδόν και η χρήση του
• η ημερομηνία μετατροπής της χρήσης του χώρου και εάν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή ακίνητο άλλης χρήσης.
• Το εμβαδόν γής που αντιστοιχεί ο χώρος

γ. Τεχνική έκθεση μηχανικού (& παραστατικά αμοιβής και προκαταβολής φόρου), στην οποία περιλαμβάνεται η περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του, η χρήση του, καθώς και η έκταση γης που προκύπτει από την διαίρεση του εμβαδού του δηλούμενου χώρου με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης του ακινήτου.

5. Πότε επιτρέπεται η σύνδεση των χώρων με τα δίκτυα κοινής ωφελείας;

Επιτρέπεται η σύνδεση των κτιρίων αυτών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας μετά την καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ειδικού προστίμου διατήρησης.

6. Πως υπολογίζεται το πρόστιμο διατήρησης των χώρων;

Τα πρόστιμο διατήρησης προκύπτει από την ακόλουθη πράξη:

(ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ) Χ (ΕΜΒΑΔΟΝ ΧΩΡΩΝ) Χ (ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΠΙΝΑΚΑ 1)

Όπου

ΤΙΜΗΣ ΖΩΝΗΣ σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών

ΕΜΒΑΔΟΝ ΧΩΡΩΝ = Τα συνολικά τμ βάσει εγκεκριμένων σχεδίων όλων των δηλούμενων υπερβάσεων δόμησης (ημιυπαίθριου, υπόγεια,κλπ)

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ = Ποσοστό μεταξύ 5-15% της τιμής ζώνης ανάλογα την χρήση

Του ακινήτου και την θέση του στο σχέδιο πόλης.

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ

Παράδειγμα 1:

Διαμέρισμα σε εντός σχεδίου περιοχή, α κατοικίας, σε σημείο με τιμή ζώνης 1.000 €/τμ δηλώνει ημιυπαίθριο χώρο 20τμ

ΠΡΟΣΤΙΜΟ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ = 1.000 Χ 20 Χ 5% = 1.000€

Παράδειγμα 2:

Κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, όχι α κατοικίας, σε σημείο με τιμή ζώνης 1.000 €/τμ δηλώνει υπέρβαση δόμησης σε χώρους 60τμ (ημιυπαίθριοι, υπόγεια, πατάρι)

ΠΡΟΣΤΙΜΟ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ = 1.000 Χ 60 Χ 9,6% = 5.760€

Παράδειγμα 3:

Επαγγελματικός χώρος σε εκτός σχεδίου περιοχή σε σημείο με τιμή ζώνης 1.000 €/τμ δηλώνει υπέρβαση δόμησης σε χώρους 60τμ (ημιυπαίθριοι, υπόγεια, πατάρι)

ΠΡΟΣΤΙΜΟ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ = 1.000 Χ 60 Χ 12% = 7.200€

7. Με ποιο τρόπο καταβάλλεται το πρόστιμο;

Το ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εντός 30 μηνών για τα ακίνητα κατοικίας και 32 μηνών για τα ακίνητα άλλης χρήσης (πλην κατοικίας) από την έναρξη ισχύος του νόμου 3843/2010. Καταβάλλεται ολόκληρο ή τμηματικά σε 10 ισόποσες δόσεις (για τα ακίνητα κατοικίας) και 8 ισόποσες δόσεις (για τα ακίνητα άλλης χρήσης), εκ των οποίων η πρώτη δόση καταβάλλεται εντός 12 μηνών από την έναρξη ισχύος του ίδιου νόμου. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής κατά το χρόνο καταβολής της πρώτης δόσης παρέχεται έκπτωση 10%.

8. Πως αντιμετωπίζονται οι χώροι αυτοί σε νέες μελλοντικές μεταβιβάσεις;

Το νομοσχέδιο αναφέρει ότι «Στην καθ’ οιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση ακινήτων, όπου ανήκουν χώροι της παραγράφου 1 του άρθρου 5, γίνεται ειδική μνεία για την υπαγωγή των χώρων αυτών στην ρύθμιση του παρόντος νόμου και κατά την απεικόνισή τους σημειώνεται η υπαγωγή αυτή.»

9. Πως αντιμετωπίζονται οι δηλούμενοι χώροι φορολογικά και δημοσιονομικά;

Από ότι φαίνεται οι διατηρούμενοι χώροι δεν προσμετρούνται για τον προσδιορισμό και τον υπολογισμό των κατά τις ισχύουσες διατάξεις τεκμηρίων διαβίωσης και των φόρων ακίνητης περιουσίας εκτός του φόρου μεταβίβασης. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι ή ασφαλιστικές εισφορές ούτε μπορούν να επιβληθούν κυρώσεις περί αυθαιρέτων όπως νέα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μέχρι το 2050.

10. Που διατίθενται τα πρόστιμο διατήρησης και πράσινης χρήσης;

Βάσει του νομοσχεδίου το πρόστιμο διατήρησης «..διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, καθώς και για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αποκατάστασης, εντός του πρωτοβαθμίου ΟΤΑ στη διοικητική περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι χώροι..»

11.Ποια είναι τα πρόστιμα σε περίπτωση μη δήλωσης της υπέρβασης δόμησης;

Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου. Το πρόστιμο επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του μετά την βεβαίωση.

12. Ποια είναι η αντιμετώπιση όσων ξεκίνησαν την τακτοποίηση με τον Νόμο Σουφλιά 3775/2009;

Τα καταβληθέντα ποσά η παράβολα συμψηφίζονται. Ειδικά το νομοσχέδιο αναφέρει ότι:

Οι ιδιοκτήτες οι οποίοι εξόφλησαν πλήρως την εισφορά στο ν. 3775/2009, θεωρείται ότι έχουν ολοκληρώσει πλήρως την διαδικασία αίτησης που προβλέπεται στις διατάξεις του παραπάνω νόμου. Οι ιδιοκτήτες οι οποίοι μέχρι την 29.10.2009 είτε υπέβαλαν αίτηση είτε υπέβαλαν αίτηση και κατέβαλλαν μέρος της εισφοράς μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στον παρόντα νόμο.

13. Πως επηρεάζονται οι όροι δόμησης από τις νέες ρυθμίσεις;

Οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόμησης. Επιτρέπεται να έχουν πλάτος μέχρι 2,50μ. και βάθος μικρότερο ή ίσος με το πλάτος τους. Οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης όταν τα κτίρια δεν προορίζονται για κατοικία.

Γ. ΜΕΤΕΩΡΑ – ΑΣΑΦΗ ΣΗΜΕΙΑ ΡΥΘΜΙΣΗΣ

• Το πλαίσιο σχετικά με την «Ταυτότητα Κτιρίου»
• Το νομοσχέδιο δεν ξεκαθαρίζει επαρκώς την διαδικασία έκδοσης, τους περιοδικούς ελέγχους, το συνολικό κόστος του φακέλου Ταυτότητας Κτιρίων, τις αμοιβές των αρμοδίων μηχανικών. Επίσης δεν είναι ξεκάθαρο εάν τα κτίρια παλαιότητας τελικά υπάγονται σε αυτή τη νέα έννοια.
• Ο λόγος για την επιλογή του περιορισμένου χρονικού διαστήματος διατήρησης των χώρων στα 40 έτη
• Το καθεστώς των δηλούμενων χώρων μετά τα 40 έτη δηλαδή το 2050
• Η αντιμετώπιση και επιπτώσεις των χώρων αυτών στους φόρους και δημοτικά τέλη ακινήτων, αν και δηλώθηκε ότι η αναδρομικότητα απαγορεύεται ρητά.
• Η μεταβολή του υπάρχοντος νομοθετικού πλαισίου προστίμων και κυρώσεων σχετικά με υπερβάσεις δόμησης και αυθαίρετες κατασκευές
• Η ελλιπής διάκριση και μείωση των προστίμων για υπόγειους χώρους ή χαμηλούς ορόφους και παλαιότητα κτιρίων.
  • Στο υπολογισμό των προστίμων δεν λαμβάνεται ένας μειωτικός συντελεστής για υπερβάσεις δόμησης σε υπόγειους χώρους ούτε γίνεται διάκριση ανά διαφορετικό όροφο ή έτος κατασκευής όπως επιβάλλει η εκτιμητική λογική και το σύστημα αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Επίσης για υπερβάσεις δόμησης προ του 2004 τα πρόστιμα είναι πολύ χαμηλότερα με το υπάρχον πλαίσιο.
• Η εφαρμογή κλίμακας ανά επιφάνεια χώρου στον υπολογισμό των προστίμων.
• Δεν είναι ξεκάθαρο το πλαίσιο αξιοποίησης των νέων πόρων που θα προκύψουν από τα πρόστιμα.